Kentsel Dönüşümde Riskli Yapı Tespitine Kimler Başvurabilir?

6306 sayılı Kanun kapsamında bir binanın riskli yapı olup olmadığının tespit edilmesi için bütün maliklerin birlikte karar alması gerekmez.

Kentsel Dönüşüm Başkanlığının güncel uygulamasına göre yapı maliklerinden birinin veya kanuni temsilcisinin başvurusu, riskli yapı tespit sürecinin başlatılması için yeterlidir. Tespit, Başkanlık tarafından lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlara yaptırılır ve başvuru elektronik sistem üzerinden yürütülür.

Bu nedenle örneğin 20 bağımsız bölümden oluşan bir apartmanda maliklerden yalnızca biri, diğer 19 malikin ayrıca onayını almadan kendi maliki olduğu yapının 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespitini başlatabilir.

Riskli yapı tespiti aşaması ile binanın nasıl yeniden yapılacağına ilişkin malik kararı birbirinden farklı süreçlerdir. Bu ayrım, uygulamada en fazla karıştırılan konulardan biridir.

Tek Bir Malik Riskli Yapı Tespiti Yaptırabilir mi?

Evet.

Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş bir yapıda bağımsız bölüm maliklerinden birinin başvurusu riskli yapı tespiti yapılabilmesi için yeterlidir.

Kentsel Dönüşüm Başkanlığı bunu açık biçimde;

“maliklerden birinin veya kanuni temsilcisinin müracaatı”

üzerinden tanımlamaktadır.

Dolayısıyla riskli yapı tespiti yaptırmak için;

1. bütün maliklerin imzası,
2. oybirliği,
3. salt çoğunluk,
4. üçte iki çoğunluk

aranmaz.

Burada özellikle eski içeriklerde sıkça görülen “risk tespiti için üçte iki çoğunluk gerekir” bilgisi yanlıştır.

Riskli yapı tespitinin başlatılması için tek malik yeterlidir.

Riskli Yapı Tespiti İçin Salt Çoğunluk Gerekir mi?

Hayır.

6306 sayılı Kanundaki salt çoğunluk sistemi, riskli yapı tespitinden sonraki aşamalarda yeni uygulamanın nasıl yapılacağına ilişkin malik kararları bakımından önem taşır.

Örneğin yapı riskli olarak kesinleştikten sonra;

1. yeniden bina yapılması,
2. müteahhitle anlaşılması,
3. kat karşılığı model uygulanması,
4. parsellerin birleştirilmesi,
5. yeni proje hakkında karar verilmesi

gibi işlemlerde hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu gündeme gelir. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı da yeni uygulama toplantılarında hisse oranına göre salt çoğunluğu esas almaktadır.

Ancak riskli yapı tespitinin kendisi için bu çoğunluk aranmaz.

Bu iki aşamayı şöyle ayırabiliriz:

Diğer Maliklerin İzni Olmadan Riskli Yapı Tespiti Yapılabilir mi?

Evet.

Bir malikin riskli yapı tespiti yaptırmak istemesi halinde diğer maliklerin tespit yapılmasına muvafakat vermesi şart değildir.

Bu sistemin temel nedeni riskli yapı tespitinin öncelikle yapının can ve mal güvenliği açısından risk taşıyıp taşımadığını ortaya koyan teknik bir süreç olmasıdır.

Dolayısıyla diğer maliklerin;

“Biz dönüşüm istemiyoruz.”

veya

“Risk testi yaptırılmasına izin vermiyoruz.”

demesi tek başına tespit sürecini hukuken engellemez.

Nitekim İstanbul'daki resmi kentsel dönüşüm biriminin açıklamasında da tek bir malikin riskli yapı tespitini yaptırabileceği açıkça belirtilmektedir.

Başvuruyu Kim Yapar?

Temel kural şudur:

Yapı maliki veya kanuni temsilcisi.

6306 sayılı Kanun, riskli yapı tespitinin öncelikle yapı malikleri veya onların kanuni temsilcileri tarafından ve masrafları kendilerine ait olmak üzere yaptırılmasını öngörmektedir. Başkanlık veya ilgili idare de bazı durumlarda tespiti resen yapabilir veya maliklerden yaptırmasını isteyebilir.

Ancak “yapı maliki”nin kim olduğu taşınmazın tapu ve mülkiyet yapısına göre değişebilir.

Bu nedenle kat mülkiyetli bina ile yalnızca arsa paylı tapusu bulunan yapının durumu aynı değildir.

Kat Mülkiyetli Apartmanda Kim Başvurabilir?

Tapuda kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuşsa bağımsız bölüm maliklerinden biri riskli yapı tespitini başlatabilir.

Örneğin 12 daire ve 2 dükkândan oluşan bir apartmanda tapulu bir daire sahibi, diğer bağımsız bölüm maliklerinin imzasını toplamadan lisanslı kuruluşa başvurabilir.

Bu aşamada malik sayısı veya malikin arsa payının büyüklüğü belirleyici değildir.

Malikin;

%5,

%10,

%20

arsa payına sahip olması arasında riskli yapı tespitini başlatabilme açısından çoğunluk şartı bakımından fark bulunmaz.

Önemli olan başvuran kişinin ilgili yapıda malik sıfatının bulunmasıdır.

Arsa Paylı Tapuda Riskli Yapı Tespitine Kim Başvurabilir?

Kat mülkiyeti veya kat irtifakı bulunmayan taşınmazlarda konu biraz daha farklıdır.

Kentsel Dönüşüm Başkanlığının açıklamasına göre taşınmazda yalnızca arsa paylı tapu bulunuyorsa, arsa üzerinde fiilen bulunan yapının riskli yapı tespiti yapının sahibi olan arsa payı sahibi tarafından yaptırılır.

Dolayısıyla yalnızca taşınmazda herhangi bir arsa payına sahip olmak, her durumda arazi üzerindeki bütün yapılar bakımından otomatik başvuru yetkisi oluşturmayabilir.

Özellikle aynı parsel üzerinde birden fazla kişiye ait fiili yapılar bulunuyorsa hangi yapının kime ait olduğunun belirlenmesi önem kazanır.

Arsa Üzerindeki Yapı Başkasına Aitse Kim Başvurur?

Kentsel Dönüşüm Başkanlığı bu özel durumu da ayrıca düzenlemektedir.

Arsa üzerindeki yapının arsa malikinden başka bir kişiye ait olması ve bu durumun tapu kütüğünde belirtilmiş olması halinde, riskli yapı tespiti yapının lehine tapuda şerh bulunan kişi tarafından yaptırılabilir.

Bu tür taşınmazlarda yalnızca güncel tapu maliki listesinin incelenmesi yeterli olmayabilir.

Tapunun;

1. mülkiyet hanesi,
2. beyanlar hanesi,
3. şerhler,
4. yapı veya muhdesat kayıtları

birlikte incelenmelidir.

Kiracı Riskli Yapı Tespiti İçin Başvurabilir mi?

Kiracı, yalnızca kiracı sıfatıyla 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespitinin başvuru sahibi değildir.

Mevzuat ve Kentsel Dönüşüm Başkanlığının güncel uygulaması başvuruyu yapı maliki veya kanuni temsilcisi üzerinden düzenlemektedir.

Kiracının binanın güvenliği konusunda ciddi endişesi bulunabilir; ancak bu durum kiracıyı otomatik olarak 6306 kapsamındaki riskli yapı tespiti başvurusu bakımından malik konumuna getirmez.

Kiracıların tahliye, kira yardımı ve diğer hakları ise riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden sonraki süreçte ayrı şekilde değerlendirilir.

Apartman Yöneticisi Riskli Yapı Tespiti Yaptırabilir mi?

Apartman yöneticisi sırf yönetici olması nedeniyle yapı maliki statüsüne sahip olmaz.

Bu nedenle yöneticinin başvuru yapabilmesi için ayrıca gerekli malik veya temsil sıfatını taşıması gerekir.

Örneğin apartman yöneticisi aynı zamanda bağımsız bölüm malikiyse, kendi malik sıfatıyla riskli yapı tespitini başlatabilir.

Ancak yalnızca “apartman yöneticisiyim” denilmesi, mevzuatta malik veya kanuni temsilci için öngörülen başvuru şartının yerine geçtiği anlamına gelmez. Bu sonuç, Kentsel Dönüşüm Başkanlığının başvuruyu malik veya kanuni temsilciyle sınırlandıran güncel açıklamasından kaynaklanmaktadır.

Müteahhit Riskli Yapı Tespiti İçin Başvurabilir mi?

Müteahhit de yalnızca “binayı ben dönüştüreceğim” veya “maliklerle sözleşme yaptım” gerekçesiyle kendiliğinden yapı maliki haline gelmez.

Riskli yapı tespitinin esas başvuru sahibi yapı maliki veya kanuni temsilcisidir.

Bu nedenle müteahhitle kentsel dönüşüm sözleşmesi yapılmış olması ile riskli yapı tespitine başvurma yetkisi aynı mesele değildir.

Uygulamada yüklenici teknik süreci organize edebilir veya lisanslı kuruluşla koordinasyon sağlayabilir; ancak resmi başvuru bakımından başvuran kişinin yetkili sıfatının ayrıca bulunması gerekir.

Emlak Danışmanı veya Danışmanlık Firması Başvurabilir mi?

Emlak danışmanı, kentsel dönüşüm danışmanı veya başka bir üçüncü kişi sırf hizmet veriyor olması nedeniyle riskli yapı tespiti başvurusunun sahibi olmaz.

Riskli yapı sürecinde danışmanlar;

1. süreci koordine edebilir,
2. lisanslı kuruluşların araştırılmasına yardımcı olabilir,
3. tapu ve imar durumunu inceleyebilir,
4. maliklerin dönüşüm senaryolarını değerlendirebilir,
5. teknik ve idari süreci takip edebilir.

Ancak 6306 kapsamındaki riskli yapı tespitinin başvuru yetkisi bakımından yine malik veya mevzuata uygun temsil ilişkisi esas alınır.

Kanuni Temsilci Riskli Yapı Tespitine Başvurabilir mi?

Evet.

6306 sayılı Kanun ve Kentsel Dönüşüm Başkanlığının güncel açıklamaları yapı malikinin kanuni temsilcisinin de riskli yapı tespitini başlatabileceğini açıkça belirtmektedir.

Temsilin niteliğine göre ilgili temsil yetkisini gösteren belgelerin başvuru sırasında sunulması gerekebilir.

Somut dosyada temsil biçimi farklılık gösterebildiğinden, özellikle tüzel kişi malikleri, küçük veya kısıtlı maliklerin bulunduğu yapılar ve mirasçılık ilişkileri bulunan taşınmazlarda temsil belgelerinin başvuru öncesinde kontrol edilmesi yararlı olur.

Malik Vefat Etmişse Riskli Yapı Tespitine Kim Başvurabilir?

Malikin vefat ettiği yapılarda öncelikle taşınmazın miras ve tapu durumunun incelenmesi gerekir.

Riskli yapı tespitinin temelinde malik veya kanuni temsilci sıfatı bulunduğundan, mirasçıların hak sahipliği ve tapudaki mevcut kayıt şekli somut dosya üzerinden değerlendirilmelidir.

Özellikle henüz veraset ve intikal işlemlerinin tamamlanmadığı durumlarda lisanslı kuruluşla işlem yapılmadan önce;

1. mirasçılık belgesi,
2. tapu kaydı,
3. intikal durumu,
4. başvuruyu yapacak kişinin malik veya temsil sıfatı

kontrol edilmelidir.

Bu tür durumlarda genel bir “mirasçılardan herhangi biri her koşulda tek başına başvurabilir” sonucu çıkarmak doğru değildir; taşınmazın güncel hukuki kayıtlarının görülmesi gerekir.

Riskli Yapı Tespiti İçin Hangi Kuruluşa Başvurulur?

Riskli yapı tespiti herhangi bir inşaat mühendisine veya herhangi bir mühendislik firmasına yaptırılamaz.

Tespitin Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlardan birine yaptırılması gerekir.

Kentsel Dönüşüm Başkanlığının güncel sisteminde;

1. belediyeler,
2. kamu kurumları,
3. üniversiteler,
4. meslek kuruluşları,
5. özel kuruluş ve firmalar

arasında lisanslandırılmış kuruluşlar bulunmaktadır ve Başkanlık bu kuruluşların güncel listesini internet sitesinde yayımlamaktadır.

Lisanslı kuruluşlar ülke genelinde riskli yapı tespiti yapabilmektedir.

Belediyeye Başvurmak Yeterli midir?

Riskli yapı tespiti sürecinde belediyelerin rolü bulunabilmekle birlikte malik tarafından yapılan normal tespit başvurusu esas olarak lisanslı riskli yapı tespit kuruluşu üzerinden yürütülür.

Lisanslı kuruluş teknik incelemeyi gerçekleştirir ve hazırladığı riskli yapı tespit raporunu ilgili Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne veya yetki devri yapılmışsa ilgili belediyeye sunar.

İlgili idare raporu mevzuata uygunluk bakımından inceler.

Dolayısıyla süreç;

malik → lisanslı kuruluş → teknik rapor → Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü / yetkili idare

şeklinde ilerler.

Riskli Yapı Tespitini Devlet Kendiliğinden Yaptırabilir mi?

Evet.

Riskli yapı tespitinin yalnızca malik talebiyle yapılması zorunlu değildir.

6306 sayılı Kanuna göre Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya ilgili idare riskli yapı tespitini resen yapabilir veya yaptırabilir.

Ayrıca Başkanlık veya ilgili idare malike belirli bir süre vererek riskli yapı tespitini yaptırmasını isteyebilir. Maliklerin verilen süre içerisinde tespiti yaptırmaması halinde tespit kamu tarafından yaptırılabilir.

Bu nedenle “malik başvurmazsa bir bina hiçbir zaman 6306 kapsamında riskli yapı olarak tespit edilemez” şeklindeki düşünce doğru değildir.

Riskli Yapı Tespitine Engel Olunabilir mi?

6306 sayılı Kanunda riskli yapı tespitinin fiilen engellenmesi ihtimali de düzenlenmiştir.

Tespit yapılmasının engellenmesi halinde Başkanlık veya ilgili idarenin talebi üzerine, mülki idare amirinin yazılı izni doğrultusunda yeterli kolluk kuvveti marifetiyle gerekli alanlara erişim sağlanabilmesine yönelik hükümler bulunmaktadır.

Bu nedenle diğer maliklerden birinin “binaya mühendis sokmam” demesi, usulüne uygun başlatılmış bir resmi riskli yapı tespit sürecini mutlak biçimde engelleyen bir veto hakkı oluşturmaz.

Riskli Yapı Tespitinin Masrafını Kim Öder?

Malik tarafından başlatılan riskli yapı tespitinin masrafı malik tarafından karşılanır.

6306 sayılı Kanun riskli yapı tespitinin öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından masrafları kendilerine ait olmak üzere yaptırılmasını öngörmektedir.

Tespit ücretleri lisanslı kuruluşun yapacağı teknik çalışmanın kapsamına, yapının büyüklüğüne ve özelliklerine göre değişebilir.

Bu nedenle riskli yapı tespitine başlamadan önce birden fazla lisanslı kuruluştan hizmet kapsamının ve fiyatın yazılı olarak alınması faydalı olabilir.

Başvuru Yapılması Binanın Otomatik Olarak Riskli Olduğu Anlamına Gelir mi?

Hayır.

Bir malikin başvuru yapması yalnızca teknik tespit sürecini başlatır.

Lisanslı kuruluş;

1. yapıda gerekli saha çalışmalarını gerçekleştirir,
2. yapısal verileri toplar,
3. mevzuattaki teknik esaslara göre hesaplamaları yapar,
4. riskli yapı tespit raporunu hazırlar.

Rapor daha sonra ilgili Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü veya yetkilendirilmiş idare tarafından incelenir. Eksiklik bulunursa düzeltme için geri gönderilebilir; uygun bulunursa riskli yapı işlemleri devam eder.

Dolayısıyla “tek malik başvurursa bina otomatik olarak yıkılır” düşüncesi de doğru değildir.

Önce yapının teknik olarak riskli olduğunun belirlenmesi ve idari prosedürün tamamlanması gerekir.

Diğer Maliklerin İtiraz Hakkı Var mı?

Evet.

Tek bir malikin tespit sürecini başlatabilmesi, diğer maliklerin sonuç üzerinde hiçbir hakkının olmadığı anlamına gelmez.

Riskli yapı tespitinin maliklere bildirilmesinden sonra yapı malikleri veya kanuni temsilcileri, muhtarlık ilanının son gününden itibaren 15 gün içerisinde riskli yapı tespitine itiraz edebilir.

İtiraz teknik heyet tarafından incelenir ve yapının riskli veya risksiz olduğuna ilişkin teknik karar verilir.

Bu sistemde iki ayrı hak bulunmaktadır:

Bir malik tespiti başlatabilir.

Diğer malik veya malikler sonuca itiraz edebilir.

Riskli Yapı Başvurusu ile Kentsel Dönüşüm Kararı Aynı Şey midir?

Hayır.

Bu ayrım özellikle vurgulanmalıdır.

Riskli yapı tespiti:

“Bu yapı 6306 sayılı Kanun anlamında riskli midir?”

sorusunun cevabını verir.

Kentsel dönüşüm projesine ilişkin malik kararı ise:

“Bu yapı nasıl yeniden yapılacak, hangi müteahhitle çalışılacak ve yeni bağımsız bölümler nasıl paylaşılacak?”

sorularıyla ilgilidir.

İlkinde tek malik başvurabilir.

İkincisinde, oybirliği sağlanamıyorsa güncel 6306 uygulamasında hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu ile karar sistemi gündeme gelir.

Bu nedenle “Ben riskli yapı başvurusuna imza atmadım, dolayısıyla dönüşüm süreci beni bağlamaz” şeklinde bir değerlendirme doğru değildir.

Her aşamanın kendi karar ve itiraz sistemi bulunmaktadır.

Riskli Yapı Tespitine Kimler Başvurabilir? Kısa Özet

Riskli Yapı Tespitine Başvurmadan Önce Nelere Bakılmalı?

Tek bir malikin süreci başlatabilmesi, riskli yapı başvurusunun diğer maliklerden tamamen bağımsız düşünülmesi gerektiği anlamına gelmez.

Riskli yapı tespitinin kesinleşmesi halinde tahliye ve yıkım süreci gündeme geleceğinden, özellikle dönüşüm amacıyla yapılacak başvurularda mümkünse başvuru öncesinde;

1. tapu ve arsa payları,
2. güncel imar durumu,
3. mevcut ruhsat ve proje,
4. yeni yapılabilecek inşaat alanı,
5. güçlendirme ihtimali,
6. müteahhit ve finansman seçenekleri,
7. maliklerin genel eğilimi

değerlendirilmelidir.

Bu çalışmalar risk tespitini yaptırmanın ön şartı değildir.

Ancak yapı riskli çıktığında maliklerin yalnızca “şimdi ne olacak?” sorusuyla karşı karşıya kalmasını önleyebilir.

Kentsel Müşavirlik Riskli Yapı Başvuru Sürecinde Ne Yapar?

Kentsel Müşavirlik olarak 6306 kapsamında riskli yapı tespitini doğrudan gerçekleştiren lisanslı kuruluşun yerine geçmiyoruz.

Riskli yapı tespiti, yalnızca Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlar tarafından yapılmalıdır.

Bununla birlikte dönüşüm sürecinin bütününde;

tapu ve malik yapısının incelenmesi,

imar ve mevcut durum analizi,

lisanslı kuruluş sürecinin koordinasyonu,

risk tespiti sonrasında izlenecek yol haritasının oluşturulması,

proje geliştirme ve fizibilite,

malik süreçlerinin koordinasyonu,

yüklenici tekliflerinin değerlendirilmesi

gibi çalışmalar yürütülebilir.

Çünkü riskli yapı tespitinde “kim başvurabilir?” sorusunun cevabı çoğu durumda basittir:

Tek bir malik yeterlidir.

Ancak tespit sonrasında “taşınmazı nasıl dönüştürmeliyiz?” sorusunun cevabı parselin imar, mülkiyet, proje ve ekonomik koşullarına göre ayrıca değerlendirilmelidir.

Not: Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki görüş niteliğinde değildir. Özellikle arsa paylı tapu, yapı mülkiyetinin arsa malikinden farklı olduğu durumlar, miras, temsil ve diğer özel mülkiyet ilişkilerinde tapu kayıtlarının somut olarak incelenmesi gerekir.

Son güncelleme: Eylül 2026