Binamız İçin Müteahhit Arıyoruz: Nereden Başlamalıyız?

Kentsel dönüşüm kararı alan apartmanlarda ilk sorulardan biri genellikle “Binamız için güvenilir müteahhidi nasıl bulacağız?” oluyor.

Ancak doğru başlangıç doğrudan müteahhit aramak değildir. Öncelikle parselin imar haklarının, yapılabilecek yeni projenin ve projenin ekonomik fizibilitesinin belirlenmesi gerekir.

Çünkü müteahhitten sağlıklı teklif alabilmek için önce binanın ne kadar inşaat alanı üretebildiğini ve bu alanın maliklerle yüklenici arasında nasıl paylaşılabileceğini bilmek gerekir.

Önce Binanın ve Parselin Fizibilitesi Yapılmalı

Müteahhit görüşmelerinden önce temel olarak;

güncel imar durumu,

parsel alanı ve geometrisi,

mevcut bağımsız bölüm sayısı,

arsa payları,

yapılabilecek yaklaşık inşaat alanı,

maliklere bırakılacak alanlar

ve yükleniciye kalabilecek satılabilir alan

değerlendirilmelidir.

Bu çalışma sonucunda projenin yalnızca kat karşılığı yapılabilir olup olmadığı değil, maliklerden ek ödeme gerekip gerekmediği de yaklaşık olarak görülebilir.

Bu nedenle “hangi müteahhit daha fazla metrekare veriyor?” sorusundan önce “bu parsel gerçekte ne üretebiliyor?” sorusunun cevaplanması gerekir.

Müteahhit Nasıl Bulunur?

Fizibilite ortaya çıktıktan sonra proje ölçeğine uygun müteahhitler araştırılabilir.

Müteahhit seçiminde yalnızca firmanın tanınmış olması veya yüksek teklif vermesi yeterli değildir. Firmanın;

daha önce tamamladığı projeleri,

devam eden şantiyeleri,

mali yapısı,

teknik kadrosu,

projenin büyüklüğüne uygunluğu,

teslim performansı

ve yapı müteahhitliği yetki belgesi

birlikte değerlendirilmelidir.

Yapım işlerinin uygun sınıfta yapı müteahhitliği yetki belgesine sahip müteahhitler tarafından üstlenilmesi gerekiyor. Yetki belgeleri de müteahhidin ekonomik, mali, mesleki ve teknik yeterliliklerine göre farklı gruplara ayrılıyor.

Ancak yetki belgesinin bulunması tek başına firmanın proje için doğru müteahhit olduğu anlamına gelmez.

Müteahhit Teklifleri Nasıl Karşılaştırılmalı?

Tekliflerin yalnızca “malike kaç metrekare veriliyor?” üzerinden karşılaştırılması önemli hatalara yol açabilir.

Bir teklif incelenirken;

bağımsız bölüm büyüklükleri,

net ve brüt alanlar,

kat ve cephe dağılımı,

kira yardımı,

ek ödeme,

teslim süresi,

teknik şartname,

teminatlar,

cezai şartlar

ve yükleniciye bırakılan bağımsız bölümler

birlikte değerlendirilmelidir.

Örneğin daha büyük daire teklif eden bir müteahhidin daha yüksek ek ödeme istemesi veya daha zayıf teknik şartname sunması mümkündür.

Bu nedenle teklifler mümkün olduğunca aynı kriterler üzerinden karşılaştırılmalıdır.

En Yüksek Teklifi Veren Müteahhit En İyi Müteahhit midir?

Her zaman değil.

Ekonomik olarak gerçekleştirilemeyecek kadar yüksek teklif, ilerleyen dönemde inşaatın durması, ek ödeme talep edilmesi veya projenin tamamlanamaması riskini artırabilir.

Bu nedenle müteahhit teklifinde yalnızca maliklere bırakılan alan değil, yüklenicinin projeden elde edeceği gelir ile yapım maliyeti arasındaki denge de incelenmelidir.

Gerçekçi bir fizibilite hem malikin hakkını korur hem de projenin tamamlanabilir olmasını sağlar.

Malikler Müteahhitle Anlaşınca Süreç Nasıl İlerler?

6306 sayılı Kanun kapsamındaki yapılarda yeni uygulamaya ilişkin kararlar, oybirliği sağlanamaması halinde maliklerin sahip oldukları hisseler oranında salt çoğunlukla alınabilir. Karara katılmayan maliklere ise alınan karar ve anlaşma şartlarının mevzuata uygun şekilde bildirilmesi gerekir.

Bu nedenle müteahhit seçimi yalnızca ticari bir pazarlık değildir; malik kararları, sözleşme ve gerektiğinde pay satışı süreciyle birlikte yürütülmesi gereken bir dönüşüm sürecidir.

Kentsel Dönüşüm Danışmanı Müteahhit Bulabilir mi?

Evet. Maliklerin her firmayı tek tek araştırması yerine kentsel dönüşüm konusunda çalışan bir müşavirlik firması süreci malik adına organize edebilir.

Kentsel Müşavirlik olarak bina ve parseller için;

imar ve proje potansiyelinin belirlenmesi,

dönüşüm fizibilitesinin hazırlanması,

uygun müteahhit adaylarının araştırılması,

tekliflerin alınması ve karşılaştırılması,

müteahhit görüşmelerinin yürütülmesi,

teknik şartname ve proje değerlendirmesi

ve sözleşme sürecinde uzman koordinasyonu

konularında maliklere danışmanlık sağlıyoruz.

Buradaki amaç yalnızca bir müteahhit bulmak değil, parselin gerçek değerini ve proje potansiyelini bilerek doğru firmalarla pazarlık yapılmasını sağlamak olmalıdır.

Binanız İçin Müteahhit mi Arıyorsunuz?

Kentsel dönüşüm için müteahhit aramaya başlamadan önce binanızın hangi koşullarda dönüşebileceğini değerlendirebiliriz.

Ön inceleme için;

mahalle,

ada-parsel,

mevcut bağımsız bölüm sayısı

ve varsa tapu, imar veya mevcut proje bilgilerini

iletebilirsiniz.

Kentsel Müşavirlik tarafından parselin genel dönüşüm potansiyeli değerlendirildikten sonra ihtiyaç halinde fizibilite, müteahhit araştırması, teklif karşılaştırması ve dönüşüm süreci danışmanlığı birlikte yürütülebilir.

Son güncelleme: Ekim 2026