Kentsel Dönüşümde Müteahhit İnşaatı Durdurursa Ne Yapılır?
Kentsel dönüşümde binanın yıkılmasından sonra yaşanabilecek en ciddi sorunlardan biri, müteahhidin inşaata hiç başlamaması veya başladıktan sonra işi uzun süre durdurmasıdır.
Böyle bir durumda maliklerin doğrudan yeni bir müteahhitle anlaşmaya geçmesi her zaman mümkün değildir. Öncelikle mevcut sözleşme, inşaatın gerçekleşme seviyesi, gecikmenin nedeni ve 6306 sayılı Kanun kapsamındaki fesih şartları birlikte değerlendirilmelidir.
İnşaatın Yavaşlaması ile Terk Edilmesi Aynı Şey mi?
Hayır.
Şantiyenin birkaç hafta yavaşlaması tek başına sözleşmenin feshedilebileceği anlamına gelmez. Hava koşulları, ruhsat işlemleri, proje revizyonları veya idari süreçler gecikmeye neden olabilir.
Buna karşılık;
şantiyenin tamamen kapanması,
işçi ve ekipmanın çekilmesi,
uzun süre imalat yapılmaması,
sözleşmedeki iş programından ciddi biçimde sapılması
daha farklı değerlendirilir.
Bu nedenle öncelikle mevcut durumun fotoğraf, yapı denetim kayıtları, saha tutanakları ve iş programı üzerinden belgelenmesi gerekir.
6306 Sayılı Kanuna Göre Sözleşme Feshedilebilir mi?
Evet. 6306 sayılı Kanun, belirli koşullarda maliklere özel bir fesih yolu tanımaktadır.
Oybirliği sağlanmasından veya maliklerin hisseleri oranında salt çoğunlukla dönüşüm kararı alınmasından sonra;
müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde yapım işine başlanmamışsa
veya
inşaat belirli bir seviyede durmuş ve en az altı aydır projeyi tamamlayacak seviyede ekip ve ekipmanla çalışmaya devam edilmiyorsa
malikler hisseleri oranında salt çoğunlukla sözleşmenin feshi yönünde karar alabilir.
Fesih Kararı Alınınca Sözleşme Hemen Sona Erer mi?
Hayır.
6306 kapsamındaki özel fesih sürecinde maliklerin aldığı kararın ardından ilgili Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne veya yetki devri yapılmışsa ilgili idareye başvuru yapılır.
İdare, gecikmenin veya işin durmasının gerçekten müteahhitten kaynaklanıp kaynaklanmadığını inceler. Müteahhitten bilgi ve belge istenir ve gerektiğinde şantiyede tespit yapılır.
Fesih şartlarının gerçekleştiği tespit edilirse müteahhide 30 gün süre verilerek işe başlaması veya yeterli ekip ve ekipmanla devam etmesi ihtar edilir.
Bu süre sonunda gereken çalışma başlamazsa sözleşmeler, sürenin bitimi itibarıyla resen feshedilmiş sayılabilir.
Maliklerin Önce Ne Yapması Gerekir?
Şantiyede ciddi bir durma varsa ilk aşamada;
mevcut sözleşme incelenmeli,
inşaat seviyesi tespit edilmeli,
son fiilî çalışma tarihi belirlenmeli,
yapı denetim kayıtları kontrol edilmeli,
müteahhidin gecikme gerekçesi yazılı olarak alınmalı
ve gerekli ihtarlar hazırlanmalıdır.
Özellikle müteahhitten kaynaklanan gecikmenin ispatlanması önemlidir.
6306 Uygulama Yönetmeliği; belediye ve yapı denetim kayıtları, tutanaklar, fotoğraflar, uydu görüntüleri ve benzeri belgelerin bu tespitte kullanılabileceğini düzenlemektedir.
Türk Borçlar Kanununa Göre Maliklerin Hakları Var mı?
6306 kapsamındaki özel düzenlemenin yanında sözleşmeden kaynaklanan genel özel hukuk hakları da bulunmaktadır.
Türk Borçlar Kanununun eser sözleşmesine ilişkin hükümlerine göre yüklenicinin işe zamanında başlamaması, işi sözleşmeye aykırı biçimde geciktirmesi veya işi zamanında tamamlayamayacağının açık hale gelmesi durumunda iş sahibinin belirli koşullarda sözleşmeden dönme hakkı gündeme gelebilir. Ayrıca uygun süre verilerek işin sözleşmeye uygun şekilde sürdürülmesi de talep edilebilir.
Ancak kentsel dönüşüm sözleşmelerinde tapu devri, satış vaadi, arsa payı, teminat ve üçüncü kişilerle yapılan işlemler bulunabileceğinden fesih işlemi dosya incelenmeden yapılmamalıdır.
Yeni Müteahhitle Ne Zaman Anlaşılabilir?
Mevcut yükleniciyle olan hukuki ilişkinin sona erdirilmesi ile yeni yüklenici seçimi birlikte planlanmalıdır.
Yeni müteahhit arayışında önce;
kalan inşaat miktarı,
mevcut imalatların teknik durumu,
müteahhide daha önce devredilen paylar,
satılmış bağımsız bölümler,
ödenmiş bedeller,
kalan yapım maliyeti
ve ruhsat/proje durumu
tespit edilmelidir.
Aksi halde yeni müteahhit, ilk yapılan fizibiliteden tamamen farklı ekonomik koşullarla karşılaşabilir.
Müteahhit İnşaatı Durdurduysa Teknik Tespit Neden Önemli?
Maliklerin yalnızca hukuki işlem yapması yeterli değildir.
Şantiyenin hangi seviyede kaldığının, yapılan imalatların projeye ve teknik şartnameye uygun olup olmadığının ve mevcut yapının korunması için acil müdahale gerekip gerekmediğinin de belirlenmesi gerekir.
Bu inceleme aynı zamanda yeni müteahhit için hazırlanacak fizibilitenin temelini oluşturur.
İnşaatınız Yarım Kaldıysa Nasıl İlerlenmeli?
Kentsel Müşavirlik olarak yarım kalan veya geciken kentsel dönüşüm projelerinde;
mevcut sözleşme ve proje dosyasının incelenmesi,
şantiye ve gerçekleşme seviyesinin teknik tespiti,
maliyet ve kalan iş fizibilitesi,
malik sürecinin koordinasyonu,
hukuki uzmanlarla fesih sürecinin yürütülmesi
ve yeni müteahhit adaylarının araştırılması
konularında danışmanlık sağlıyoruz.
İnşaatınız durmuşsa ada-parsel bilgileri, mevcut sözleşme, yapı ruhsatı ve şantiyenin mevcut durumuna ilişkin belgeleri ileterek dosyanız için ön değerlendirme talep edebilirsiniz.
Not: Sözleşmenin feshi önemli mülkiyet ve borç ilişkileri doğurabilir. Somut olayda sözleşme hükümleri, tapu kayıtları, inşaat seviyesi ve müteahhidin gerçekleştirdiği işlemler ayrı ayrı incelenmelidir.
Son güncelleme: Ekim 2026