Kentsel dönüşüm kararı alan birçok apartmanda ilk büyük soru aynıdır:
“Bu binayı yapacak güvenilir müteahhidi nereden bulacağız?”
Malikler çoğu zaman çevreden duydukları birkaç firma, bölgedeki şantiyeler veya internet üzerinden ulaştıkları müteahhitlerle görüşmeye başlar.
Ancak kentsel dönüşümde yalnızca bir müteahhit bulmak yeterli değildir.
Asıl mesele; parselin gerçekten ne üretebildiğini bilen, projeyi ekonomik olarak gerçekleştirebilecek, maliklere makul bir teklif sunabilecek ve işi tamamlayabilecek doğru yükleniciyle anlaşmaktır.
Bu nedenle günümüzde kentsel dönüşüm projelerinde yalnızca müteahhitler değil, maliklerin sürecini yöneten kentsel dönüşüm danışmanları ve müşavirlik firmaları da görev almaktadır.
Bu danışmanlık modeli kapsamında maliklerin kendi başlarına onlarca firma araması yerine; taşınmaz önce teknik ve ekonomik olarak analiz edilir, projeye uygun müteahhit adayları araştırılır, görüşmeler ve teklif süreci organize edilir ve anlaşma aşamasına kadar süreç takip edilir.
Kentsel Müşavirlik olarak bizim de temel çalışma alanlarımızdan biri tam olarak budur.
Kentsel Dönüşüm İçin Müteahhit Arıyorum: Nereden Başlamalıyım?
Müteahhit aramaya başlamadan önce yapılması gereken ilk iş aslında müteahhit aramak değildir.
Öncelikle taşınmazın ne sunduğunu bilmek gerekir.
Çünkü bir müteahhide;
“Binamızı dönüştürmek istiyoruz, bize ne verirsiniz?”
diye sorulduğunda projenin ekonomik çerçevesini ilk hesaplayan taraf müteahhit olur.
Bu durumda malik, kendisine sunulan teklifin gerçekten iyi olup olmadığını çoğu zaman bilemez.
Daha sağlıklı bir süreçte öncelikle;
- güncel imar koşulları,
- parsel büyüklüğü ve geometrisi,
- mevcut bağımsız bölümler,
- arsa payları,
- yapılabilecek yaklaşık inşaat alanı,
- yeni projede oluşabilecek bağımsız bölümler,
- yaklaşık yapım maliyeti,
- yükleniciye bırakılabilecek ekonomik değer
incelenir.
Böylece müteahhit aramaya parselin ne kadar değer ürettiği bilinerek başlanır.
Kentsel Dönüşüm Danışmanı Müteahhit Bulur mu?
Evet. Kentsel dönüşüm danışmanlığının hizmet modellerinden biri malikler adına uygun müteahhit adaylarının araştırılması ve teklif sürecinin yönetilmesidir.
Bu hizmet yalnızca bir telefon rehberinden firma bulmak anlamına gelmez.
İyi yürütülen bir süreçte danışman;
taşınmazı analiz eder → proje modelini oluşturur → uygun yüklenici profilini belirler → müteahhitlerle görüşür → teklifleri toplar → şartları müzakere eder → maliklerle yüklenici arasındaki süreci koordine eder.
Özellikle İstanbul gibi aynı anda çok sayıda kentsel dönüşüm projesinin yürütüldüğü bir şehirde, hangi müteahhidin hangi bölgede çalıştığını, hangi büyüklükte projeleri üstlenebildiğini ve hangi modelle teklif verdiğini bilmek malik açısından önemli bir avantajdır.
Kentsel Müşavirlik Müteahhit Arama Sürecinde Ne Yapıyor?
Kentsel Müşavirlik olarak maliklerin karşısına yalnızca bir firma getirip:
“Bu müteahhitle anlaşın.”
yaklaşımıyla çalışmıyoruz.
Önce taşınmazın proje geliştirme potansiyelini anlamaya çalışıyoruz.
Çalışmanın kapsamına göre;
imar ve parsel analizi,
mevcut yapı ve tapu incelemesi,
ön proje ve fizibilite değerlendirmesi,
müteahhit adaylarının araştırılması,
firmalarla ön görüşmeler,
tekliflerin alınması,
teklif şartlarının müzakere edilmesi,
teknik şartname ve proje koşullarının değerlendirilmesi,
sözleşme sürecinde ilgili uzmanların koordinasyonu
birlikte yürütülebilir.
Amaç maliklerin yalnızca bir müteahhit bulması değil, anlaşmaya konu olacak taşınmazın değerini ve teklifin gerçek karşılığını bilerek masaya oturmasıdır.
Neden Maliklerin Kendi Başına Müteahhit Araması Zor Olabilir?
Bir apartmanda 10 veya 20 malik bulunduğunu düşünelim.
Bir malik çevresinden bir firma getirir.
Başka bir malik başka bir müteahhitle görüşür.
Bir üçüncü malik mahalledeki şantiyeden bir teklif alır.
Kısa süre içerisinde herkesin elinde birbirinden farklı bilgiler oluşur:
Bir firma yüzde verir.
Bir firma metrekare verir.
Bir firma para ister.
Bir firma kira teklif eder.
Bir firma otopark dahil hesap yaparken diğeri ortak alanları farklı değerlendirir.
Sonuçta malik toplantısı şu tartışmaya döner:
“Hangisi daha iyi?”
Fakat teklifler aynı esaslarla hazırlanmadığı için sağlıklı karşılaştırma yapmak zorlaşır.
Kentsel dönüşüm müşavirliğinin en önemli işlevlerinden biri bu dağınık süreci tek bir proje yönetimi altında toplamak olabilir.
Doğru Müteahhit Önce Doğru Projeyle Bulunur
Müteahhit ararken çoğu kişinin düşündüğü ilk kriter firmanın büyüklüğüdür.
Oysa her müteahhit her proje için doğru yüklenici değildir.
Örneğin 700 m²'lik bir parselde yapılacak apartman dönüşümü ile birkaç bin metrekarelik birleşik parsel projesinin yüklenici profili aynı olmayabilir.
Bu nedenle öncelikle;
projenin yaklaşık büyüklüğü, maliyeti, satış potansiyeli ve finansman ihtiyacı
ortaya konmalıdır.
Bundan sonra bu ölçeğe uygun firmalarla görüşmek daha verimli olur.
Kentsel Müşavirlik olarak müteahhit araştırmasını bu nedenle parsel ve proje özelinde yürütmeyi tercih ediyoruz.
Müteahhit Neden Sizin Binanızla İlgilensin?
Bu soru malik tarafından çoğu zaman düşünülmez.
Ancak müteahhit açısından bir kentsel dönüşüm projesi yatırım kararıdır.
Firma;
- kaç metrekare yapabileceğine,
- kaç bağımsız bölüm üreteceğine,
- maliklere ne bırakacağına,
- kendisine hangi değer kalacağına,
- maliyetine,
- satış potansiyeline
bakar.
Dolayısıyla iyi hazırlanmış bir proje/fizibilite dosyası, yalnızca malik için değil müteahhit adaylarının ilgisini çekmek açısından da önemlidir.
Belirsiz bir proje:
“Burada bir bina var, gelin bakın.”
şeklinde sunulabilir.
Hazırlıklı bir proje ise:
“Parsel şu kadar m², imar koşulları bunlar, yaklaşık proje kapasitesi bu, malik yapısı ve beklentiler bu.”
şeklinde sunulur.
İkinci durumda yükleniciden daha hızlı ve daha somut teklif alınabilir.
Kentsel Dönüşüm Müteahhit Danışmanlığı Nedir?
İnternette “müteahhit danışmanı”, “kentsel dönüşüm danışmanı”, “bina yenileme danışmanlığı” gibi farklı ifadeler kullanılmaktadır.
Esasen ihtiyaç aynıdır:
Malik grubunun teknik ve ekonomik olarak yabancı olduğu bir süreçte profesyonel bir koordinasyon mekanizmasına sahip olması.
Bu hizmetin kapsamı firmaya göre değişebilir.
Sadece firma yönlendiren kişiler olduğu gibi;
- imar analizi yapan,
- fizibilite hazırlayan,
- müteahhit araştıran,
- teklif alan,
- görüşmeleri yöneten,
- teknik şartnameyi inceleyen,
- şantiye sürecine kadar devam eden
daha kapsamlı müşavirlik modelleri de bulunmaktadır.
Kentsel Müşavirlik'i ikinci modele göre konumlandırıyoruz.
Müteahhit Bulmak ile Proje Geliştirmek Aynı Şey Değildir
Maliklerin en önemli fark etmesi gereken konulardan biri budur.
Bir müteahhit bulmak kolay olabilir.
Telefonla birkaç firmaya ulaşabilirsiniz.
Ancak;
hangi proje yapılabilir,
müteahhidin verebileceği teklif ne kadar olmalıdır,
arsa sahibinin ekonomik hakkı nedir,
teklif sürdürülebilir mi,
proje hangi modelle daha değerli hale gelir
sorularının cevaplanması ayrı bir uzmanlık gerektirir.
Bu nedenle biz müteahhit araştırmasını mümkün olduğunca proje geliştirme çalışmasının devamı olarak ele alıyoruz.
Komşu Parselle Birleşmek Daha İyi Teklif Getirebilir mi?
Bazı projelerde evet.
Tek bir küçük parsel müteahhit açısından ekonomik olmayabilirken komşu parselle birleştiğinde;
- toplam inşaat alanı,
- otopark çözümü,
- bağımsız bölüm düzeni,
- mimari verim,
- satılabilir alan
iyileşebilir.
Böyle bir durumda müteahhitten alınabilecek teklif de değişebilir.
Bu nedenle yalnızca mevcut parsel üzerinden teklif almak yerine, bazı projelerde birleşik parsel senaryolarının da incelenmesi gerekir.
Kentsel dönüşüm müşavirliğinde bu tür alternatiflerin müteahhitle görüşmeden önce ortaya çıkarılması maliklerin pazarlık gücünü artırabilir.
Müteahhit Teklifinde Sadece Yüzdeye Bakılır mı?
Hayır.
Örneğin bir firma maliklere %55, başka bir firma %50 öneriyor olabilir.
İlk bakışta %55 daha avantajlı görünür.
Ancak;
%55 hangi alan üzerinden hesaplanıyor?
Ticari alanlar kime kalıyor?
Dairelerin net alanları nedir?
Kat ve cepheler nasıl dağıtılıyor?
Malikten ek ödeme isteniyor mu?
Kira kim tarafından ödenecek?
Teknik şartname aynı mı?
Bu sorular cevaplanmadan tek bir yüzde üzerinden karar verilmemelidir.
Danışmanlığın değeri de burada ortaya çıkar.
Malik teklif rakamını görür.
Müşavir ise teklifin arkasındaki proje modelini okumaya çalışır.
En Yüksek Teklifi Veren Müteahhit Seçilmeli mi?
Her zaman değil.
Bir müteahhidin diğer firmalardan belirgin biçimde daha yüksek teklif vermesi olumlu olabilir.
Ancak bu farkın sebebi anlaşılmalıdır.
Daha iyi proje geliştirmiş olabilir.
Satış kabiliyeti daha yüksek olabilir.
Maliyet avantajı olabilir.
Ancak gerçekçi olmayan bir teklif de vermiş olabilir.
Kentsel dönüşümde kötü senaryolardan biri, malikler için çok cazip görünen bir sözleşmenin imzalanması ve yüklenicinin ilerleyen dönemde projeyi ekonomik olarak sürdürememesidir.
Bu nedenle bizim açımızdan en iyi teklif, yalnızca en yüksek teklif değil; gerçekleştirilebilirliği bulunan teklif olmalıdır.
Müteahhit Araştırılırken Hangi Konulara Bakıyoruz?
Projeye göre incelemenin kapsamı değişmekle birlikte aday firmalarda genel olarak;
geçmiş projeler,
devam eden şantiyeler,
projenin ölçeğine uygunluk,
yapı müteahhitliği yetkisi,
teklif modeli,
finansman yaklaşımı,
teslim süresi,
teknik şartname,
kira ve teminat koşulları
değerlendirilebilir.
Bunların tamamının sonucu yine maliklere sunulur.
Nihai karar maliklerindir.
Kentsel Dönüşümde Danışman Kullanmanın Avantajı Nedir?
En büyük avantajlardan biri, malikin müteahhitle pazarlığa tek başına ve hazırlıksız girmemesidir.
Malikler çoğu zaman bir kez kentsel dönüşüm sözleşmesi yapar.
Müteahhit ise sürekli proje görüşür.
Bu doğal olarak taraflar arasında deneyim farkı yaratır.
Müşavirlik bu farkı azaltmayı amaçlar.
Malik grubu;
“Müteahhit bize ne verir?”
diye beklemek yerine;
“Bizim parselimizin potansiyeli bu; bu proje için sizin teklifiniz nedir?”
noktasına gelebilir.
Bu küçük görünen fark aslında pazarlık yapısını tamamen değiştirir.
Kentsel Dönüşüm Danışmanı Ücretini Kim Öder?
Danışmanlık firmalarının ücretlendirme modelleri farklı olabilir.
Bazı hizmetler malik tarafından sabit danışmanlık bedeliyle alınabilir.
Bazı projelerde başarı bedeli veya proje gerçekleşmesine bağlı ücretlendirme modeli uygulanabilir.
Bazı müteahhit araştırma ve proje geliştirme modellerinde ise hizmet bedelinin tamamı veya bir bölümü yüklenici tarafından karşılanabilir.
Burada önemli olan ücretlendirme yapısının taraflar açısından başlangıçta açık biçimde belirlenmesidir.
Kentsel Müşavirlik'te de hizmet kapsamı ve ücretlendirme modeli projenin niteliğine göre başlangıçta belirlenerek taraflarla şeffaf biçimde yürütülür.
İstanbul'da Kentsel Dönüşüm Müteahhidi Nasıl Bulunur?
İstanbul'da tek bir “en iyi kentsel dönüşüm müteahhidi” yoktur.
Bir firma Kadıköy'deki orta ölçekli dönüşüm projelerinde güçlü olabilir.
Başka bir firma Güngören veya Bağcılar'daki yoğun parsel projelerinde deneyimli olabilir.
Bir diğeri büyük ada bazlı projelerde avantajlı olabilir.
Bu nedenle firma araştırmasının;
ilçe + parsel büyüklüğü + proje ölçeği + finansman modeli
üzerinden yapılması daha sağlıklıdır.
Kentsel Müşavirlik'in İstanbul'daki projelerde yaptığı çalışmalardan biri de, taşınmazın özelliklerine uygun yüklenici adaylarıyla temas kurulması ve teklif sürecinin organize edilmesidir.
“Binamıza Müteahhit Arıyoruz” Diyorsanız İlk Olarak Ne Göndermelisiniz?
Bir dönüşüm projesinin ilk ön değerlendirmesi için çoğu durumda temel bilgiler yeterlidir.
Örneğin;
- il / ilçe / mahalle,
- ada ve parsel,
- yaklaşık arsa alanı,
- mevcut bina bilgisi,
- bağımsız bölüm sayısı,
- varsa mevcut imar veya proje bilgileri,
- maliklerin genel dönüşüm yaklaşımı
üzerinden ilk değerlendirme yapılabilir.
Bundan sonra taşınmazın daha ayrıntılı analize ve müteahhit araştırmasına uygun olup olmadığı belirlenebilir.
Bu bölümü özellikle koyardım çünkü doğrudan lead formuna veya WhatsApp'a bağlayabileceğimiz bölüm burası.
Müteahhit Aramadan Önce Kentsel Müşavirlik ile Ön Değerlendirme
Binanızın kentsel dönüşümünü değerlendiriyor ve müteahhit arıyorsanız, sürece doğrudan firmaları arayarak başlamak zorunda değilsiniz.
Kentsel Müşavirlik olarak taşınmazınızı öncelikle;
imar, parsel, mevcut yapı ve proje geliştirme potansiyeli
açısından değerlendirerek uygun dönüşüm modelinin oluşturulmasına yardımcı oluyoruz.
Projenin uygulanabilir olması halinde;
uygun müteahhit adaylarının araştırılması, firmalarla görüşülmesi, tekliflerin alınması ve müzakere sürecinin yönetilmesi de hizmet kapsamına dahil edilebilir.
Bu şekilde maliklerin onlarca müteahhit arasında tek başına araştırma yapması yerine, süreç proje özelinde ve profesyonel bir koordinasyon altında yürütülebilir.
Kentsel dönüşüm için müteahhit arıyorsanız
Ada/parsel bilgilerinizi ve binanızın temel bilgilerini bize ileterek ön değerlendirme talep edebilirsiniz.
Taşınmazın imar ve proje potansiyeli incelendikten sonra izlenebilecek dönüşüm modeli ve müteahhit araştırma süreci hakkında bilgi verilebilir.
Not: Müteahhit seçimi ve proje geliştirme süreci her taşınmazın imar, mülkiyet, ekonomik ve teknik koşullarına göre değişir. Hukuki değerlendirme ve sözleşme hazırlıkları ilgili yetkili hukuk uzmanları tarafından yürütülmelidir.
Son güncelleme: Eylül 2026