Tapuda Arsa Payı Nedir? Kentsel Dönüşümde Arsa Payı Neden Önemlidir?

Bir apartman dairesinin tapusunda yalnızca bağımsız bölüm numarası değil, arsa payı da yer alır. Özellikle bina kentsel dönüşüme girdiğinde bu oran çok daha önemli hale gelir.

Arsa payı; kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş bir yapıda, her bağımsız bölüme bağlı olan arsa üzerindeki ortak mülkiyet payıdır. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü de arsa payını, bağımsız bölümlere tahsis edilmiş zemindeki ortak mülkiyet payı olarak tanımlamaktadır.

Arsa Payı Nasıl Belirlenir?

Kat Mülkiyeti Kanununa göre arsa payı yalnızca dairenin metrekaresine göre belirlenmez.

Bağımsız bölümün konumu, büyüklüğü ve yapının kuruluş tarihindeki değeri dikkate alınarak diğer bağımsız bölümlerle orantılı biçimde belirlenmesi gerekir. Bu nedenle aynı binada aynı büyüklükte iki dairenin arsa payları bazı durumlarda farklı olabilir.

Örneğin aynı büyüklükteki bir cadde cepheli dükkân ile arka cephede bulunan bir konutun ekonomik değerleri farklı olduğundan arsa paylarının da aynı olması zorunlu değildir.

Arsa Payı Nerede Yazar?

Arsa payı bağımsız bölümün tapu kaydında görülür.

Örneğin tapuda:

Arsa Payı: 25/1000

şeklinde bir kayıt bulunuyorsa bu bağımsız bölüm, ana taşınmazın arsasında 1000 payın 25'ine sahiptir.

Bağımsız bölüm satıldığında arsa payı ayrıca satılmaz; bağımsız bölümle birlikte kendiliğinden devredilir.

Kentsel Dönüşümde Arsa Payı Neden Önemlidir?

Kentsel dönüşüm sürecinde bina yıkıldığında fiziksel daire ortadan kalksa da maliklerin arsa üzerindeki mülkiyet hakları devam eder.

6306 sayılı Kanun kapsamındaki yeni uygulamalara ilişkin kararlarda da maliklerin yalnızca kişi sayısı değil, sahip oldukları hisseler dikkate alınır.

Güncel uygulamada oybirliği sağlanamaması halinde yeni uygulamaya, sahip oldukları hisseler oranında maliklerin salt çoğunluğu ile karar verilmesi mümkündür. Karara katılmayan maliklerin paylarının satışı da yine arsa/hisse yapısı üzerinden yürütülür.

Bu nedenle 20 daireli bir binada her malik otomatik olarak yüzde 5 oy hakkına sahip kabul edilmez. Arsa payları farklıysa karar gücü de farklılaşabilir.

Arsa Payı Yeni Binada Kaç Metrekare Daire Alacağımı Belirler mi?

Arsa payı çok önemlidir ancak “arsa payım yüzde 10 ise yeni binanın yüzde 10'u doğrudan benimdir” şeklinde basit bir hesap her zaman doğru değildir.

Yeni projede maliklere verilecek bağımsız bölümlerin büyüklüğü, konumu ve niteliği;

mevcut mülkiyet yapısı, yeni proje, imar hakkı, maliklerin anlaşması ve yükleniciyle yapılacak sözleşme

birlikte değerlendirilerek belirlenir.

Dolayısıyla kentsel dönüşüm tekliflerini incelerken yalnızca eski dairenin metrekaresine değil, arsa payına ve yeni projedeki hak dağılımına birlikte bakmak gerekir.

Arsa Payı Yanlış Belirlenmiş Olabilir mi?

Evet.

Özellikle eski yapılarda birbirinden çok farklı büyüklük veya değerdeki bağımsız bölümlere eşit ya da gerçek değerleriyle uyumsuz arsa payları verilmiş olabilir.

Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesine göre arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle orantılı şekilde tahsis edilmemiş olması halinde kat maliki veya kat irtifakı sahibi arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir.

Ancak bağımsız bölümün değerinin yıllar içerisinde artmış veya azalmış olması tek başına arsa payının değiştirilmesi için yeterli değildir. Kanun, sonradan meydana gelen değer değişiklikleri nedeniyle arsa payının değiştirilemeyeceğini açıkça düzenlemektedir.

Kentsel Dönüşüm Öncesinde Arsa Payları Kontrol Edilmeli mi?

Özellikle müteahhit teklifleri alınmadan ve malik dağılımı belirlenmeden önce mevcut tapuların incelenmesi faydalıdır.

Kentsel Müşavirlik olarak dönüşüm projelerinde bağımsız bölüm ve arsa payı yapısını, mevcut imar haklarını, yeni proje kapasitesini ve maliklere bırakılabilecek alanları birlikte değerlendiriyoruz.

Böylece müteahhit görüşmelerine başlamadan önce parselin ekonomik yapısı ve hak sahipliği tablosu daha sağlıklı şekilde ortaya konabilir.

Binanız için kentsel dönüşüm düşünüyorsanız ada-parsel bilgileri ile mevcut tapu ve bağımsız bölüm bilgilerini ileterek ön değerlendirme talep edebilirsiniz.

Son güncelleme: Ekim 2026