Riskli Yapı Nedir? Riskli Yapı Tespit ve Dönüşüm Süreci

Türkiye'de kentsel dönüşüm uygulamalarının en yaygın başlangıç noktalarından biri riskli yapı tespitidir.

Özellikle İstanbul gibi eski yapı stokunun yoğun olduğu şehirlerde maliklerin en sık sorduğu soruların başında “Binam riskli mi?”, “Riskli yapı tespitini kim yaptırabilir?”, “Bina riskli çıkarsa ne olur?” ve “Riskli yapı tespiti yaptırınca bina hemen yıkılır mı?” gelmektedir.

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunda riskli yapı; riskli alan içinde veya dışında bulunan, ekonomik ömrünü tamamlamış olan veya yıkılma ya da ağır hasar görme riski taşıdığı bilimsel ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı olarak tanımlanmaktadır.

Dolayısıyla bir binanın eski, bakımsız veya deprem öncesinde yapılmış olması tek başına hukuken “riskli yapı” sayılması için yeterli değildir.

6306 sayılı Kanun anlamında riskli yapı statüsü, mevzuatta belirlenen yöntemlerle yapılacak resmî riskli yapı tespiti sonucunda ortaya çıkar.

Riskli Yapı ile Riskli Alan Aynı Şey midir?

Hayır.

Bu iki kavram kentsel dönüşüm uygulamalarında sıkça birbirine karıştırılmaktadır.

Riskli yapı, tek bir bina veya yapı özelinde yapılan teknik tespit sonucunda ortaya çıkan statüdür.

Riskli alan ise zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma nedeniyle can ve mal kaybı riski taşıyan ve Cumhurbaşkanı kararıyla belirlenen daha geniş bir alanı ifade eder.

Bu nedenle bir apartmanın riskli yapı olarak tespit edilmesi, bulunduğu sokağın veya mahallenin riskli alan ilan edildiği anlamına gelmez.

Aynı şekilde bir binanın riskli alan sınırları içerisinde bulunması da o yapının mutlaka tek başına riskli yapı olarak tespit edilmiş olduğu anlamına gelmez.

Bir Binanın Eski Olması Riskli Olduğu Anlamına Gelir mi?

Hayır.

Binanın yaşı, kullanılan yapı sistemi, yapım dönemi, beton ve donatı özellikleri, taşıyıcı sistemde yapılan değişiklikler, zemin özellikleri ve yapının zaman içerisinde gördüğü müdahaleler risk açısından önemli göstergeler olabilir.

Ancak yalnızca bina yaşına bakılarak 6306 sayılı Kanun kapsamında “riskli yapı” kararı verilemez.

Örneğin 40 yıllık iki bina aynı dönemde yapılmış olsa dahi taşıyıcı sistemleri, malzeme kalitesi, zemin koşulları veya sonradan yapılan müdahaleler nedeniyle birbirinden tamamen farklı davranabilir.

Bu nedenle riskli yapı statüsünün bilimsel ve teknik incelemeye dayanması gerekir.

Riskli Yapı Tespiti Nedir?

Riskli yapı tespiti, bir yapının 6306 sayılı Kanun ve ilgili Uygulama Yönetmeliğinde belirtilen teknik esaslara göre incelenerek riskli yapı olup olmadığının belirlenmesi işlemidir.

Bu inceleme herhangi bir mühendislik firmasının hazırladığı genel bir rapor değildir.

6306 kapsamında resmî sonuç doğuracak riskli yapı tespiti, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlar tarafından gerçekleştirilir. Riskli yapıların değerlendirilmesinde Uygulama Yönetmeliğinin Ek-2'sinde yer alan teknik esaslar kullanılmaktadır.

Kentsel Dönüşüm Başkanlığının internet sitesinde Türkiye genelinde riskli yapı tespiti yapmaya yetkili lisanslı kurum ve kuruluşların listesi yayımlanmaktadır.

Riskli Yapı Tespiti ile Deprem Performans Analizi Aynı Şey midir?

Hayır. Bu ayrım oldukça önemlidir.

6306 kapsamındaki riskli yapı tespiti, Kanun çerçevesinde binanın riskli yapı statüsüne girip girmediğini belirleyen ve sonucunda idari süreçler doğuran özel bir tespit yöntemidir.

Deprem performans analizi ise mevcut yapının deprem etkileri altında nasıl davranacağını daha ayrıntılı mühendislik yöntemleriyle değerlendiren farklı bir çalışmadır.

İnşaat Mühendisleri Odası da riskli yapı tespitinin, Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği kapsamında yapılan ayrıntılı deprem performans değerlendirmesinden farklı olduğunu özellikle vurgulamaktadır. Ayrıca bir yapının 6306 kapsamındaki yöntemle “riskli bulunmaması”, tek başına o yapının bütün deprem performans hedeflerini sağladığı anlamına gelmez.

Dolayısıyla amaç önemlidir.

Malikler yalnızca yapının deprem performansını ayrıntılı biçimde öğrenmek istiyorsa farklı bir mühendislik çalışmasına; 6306 kapsamında kentsel dönüşüm sürecini başlatmak istiyorsa riskli yapı tespitine ihtiyaç duyabilir.

Riskli Yapı Tespitine Kim Başvurabilir?

Riskli yapı tespiti için bütün maliklerin birlikte karar alması gerekmez.

Kentsel Dönüşüm Başkanlığının güncel uygulamasına göre yapı maliklerinden birinin veya kanuni temsilcisinin başvurusu riskli yapı tespiti yaptırılması için yeterlidir.

Örneğin 20 bağımsız bölümlü bir apartmanda yalnızca bir malik dahi mevzuatta belirtilen şartları sağlayarak yetkili kuruluşa başvurabilir.

Diğer maliklerin “tespit yapılmasına izin vermiyoruz” demesi tek başına riskli yapı tespit sürecinin başlamasını engellemez.

Buna karşılık kiracının yalnızca kiracı sıfatıyla 6306 kapsamında malik adına riskli yapı tespiti başlatması mümkün değildir. Başvuru yapı maliki veya yetkili kanuni temsilci üzerinden yürütülür.

Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmamış arsa paylı taşınmazlarda ise başvuruyu kimin yapabileceği, arsa üzerindeki yapının mülkiyet durumuna göre ayrıca değerlendirilir.

Riskli Yapı Tespitini Kim Yapar?

Riskli yapı tespiti her mühendislik firması tarafından yapılamaz.

6306 sayılı Kanun kapsamında resmî riskli yapı tespitinin Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlara yaptırılması gerekir.

Lisanslı kuruluşlar arasında gerekli koşulları sağlayan özel mühendislik kuruluşları, üniversiteler, kamu kurumları ve diğer yetkilendirilmiş kuruluşlar bulunabilmektedir.

Yetkili kuruluş seçilirken firmanın gerçekten geçerli riskli yapı tespit lisansına sahip olup olmadığı Kentsel Dönüşüm Başkanlığının güncel listesinden kontrol edilmelidir.

Riskli Yapı Tespitinin Masrafını Kim Öder?

Riskli yapı tespiti malik tarafından talep ediliyorsa tespit masrafları kural olarak başvuruyu yapan yapı malikleri tarafından karşılanır.

6306 sayılı Kanun, riskli yapı tespitinin öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından ve masrafları kendilerine ait olmak üzere yaptırılmasını öngörmektedir.

Başkanlık veya ilgili idare tarafından resen yürütülen farklı uygulamalarda ise finansman ve masraf düzeni değişebilir.

Bu nedenle özel malik başvurusu ile kamu tarafından gerçekleştirilen resen tespit süreçleri birbirinden ayrılmalıdır.

Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır?

Riskli yapı tespit süreci genel olarak birkaç aşamada ilerler.

1. Lisanslı Kuruluşa Başvuru Yapılır

Yapı maliki veya kanuni temsilcisi Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından lisanslandırılmış bir kuruma başvurur.

Başvuru ve tespit işlemleri elektronik sistem üzerinden yürütülmektedir.

2. Yapıda Teknik İnceleme Yapılır

Yetkili mühendisler yapı üzerinde mevzuatta öngörülen saha çalışmalarını gerçekleştirir.

Yapının taşıyıcı sistem özellikleri, geometrisi, mevcut durumu ve malzeme özelliklerine ilişkin gerekli veriler toplanır.

Yapının türüne göre betonarme, yığma veya karma sistemler için farklı teknik değerlendirme yöntemleri uygulanabilir.

Riskli yapı tespiti yalnızca binaya dışarıdan bakılarak verilen gözlemsel bir karar değildir.

3. Yapısal Analiz Yapılır

Saha çalışmalarında elde edilen bilgiler kullanılarak mevzuatta belirlenen hesap ve analizler gerçekleştirilir.

Riskli yapılar, Uygulama Yönetmeliğinin Ek-2 Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar çerçevesinde değerlendirilir.

4. Riskli Yapı Tespit Raporu Hazırlanır

Analiz sonucunda yapı riskli bulunursa lisanslı kuruluş tarafından riskli yapı tespit raporu hazırlanır.

Bu rapor ilgili Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne veya yetki devri yapılmışsa ilgili idareye/belediyeye sunulur.

Riskli Yapı Raporunu Kim Kontrol Eder?

Lisanslı kuruluşun riskli yapı raporu hazırlaması işlemin son aşaması değildir.

Hazırlanan rapor ilgili Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü veya yetkilendirilmiş idare tarafından mevzuata uygunluk bakımından incelenir.

Raporda eksiklik veya yanlışlık görülmesi halinde rapor, gerekli düzeltmelerin yapılması amacıyla lisanslı kuruluşa geri gönderilebilir.

Eksiklik bulunmaması veya eksikliklerin giderilmesi halinde rapor uygun bulunur ve ilgili tapu müdürlüğüne riskli yapı kaydına ilişkin bildirim yapılır.

Dolayısıyla “mühendislik firması riskli dedi, bina aynı gün kesinleşti” şeklinde bir süreç bulunmamaktadır.

Teknik raporun ilgili idari makam tarafından incelenmesi ve sonrasındaki bildirim sürecinin yürütülmesi gerekir.

Riskli Yapı Tespiti Maliklere Nasıl Bildirilir?

Güncel sistemde riskli yapı tebligatı yalnızca posta yoluyla yapılmamaktadır.

Riskli yapı tespitine ilişkin bilgileri içeren tutanak;

yapıya asılır,

maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilir,

ilgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilir.

Riskli yapı tespit işlemi, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır. Riskli yapı bilgileri ayrıca Kentsel Dönüşüm Başkanlığının internet sitesinde de 15 gün süreyle ilan edilir.

Bu nedenle maliklerin özellikle riskli yapı süreci başladıktan sonra e-Devlet bildirimlerini ve ilgili ilanları takip etmeleri önemlidir.

Riskli Yapı Tespitine İtiraz Edilebilir mi?

Evet.

Riskli yapı tespitine karşı yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından muhtarlık ilanının son gününden itibaren 15 gün içerisinde itiraz edilebilir.

İtiraz, yapının bulunduğu yerdeki Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne veya yetki devri yapılmışsa ilgili idareye yapılır.

İtirazlar teknik heyet tarafından incelenir.

Kentsel Dönüşüm Başkanlığına göre teknik heyet, itiraz dilekçesinde belirtilen gerekçeyle sınırlı kalmadan riskli yapı tespit raporunun teknik açıdan mevzuata uygun hazırlanıp hazırlanmadığını bütün unsurlarıyla değerlendirebilir ve yapının riskli veya risksiz olduğuna ilişkin nihai teknik kararını verir.

Riskli Yapı Tespiti Ne Zaman Kesinleşir?

Malikler süresi içerisinde itiraz etmezse veya yapılan itiraz teknik heyet tarafından reddedilirse riskli yapı tespiti kesinleşir.

Bu aşamadan sonra artık yalnızca “binanın riskli olup olmadığı” tartışması değil, yapının geleceğinin nasıl belirleneceği gündeme gelir.

Tahliye, yıkım veya güçlendirme işlemleri ile yeni yapılacak uygulamaya ilişkin malik kararları bu aşamadan sonra önem kazanır.

Riskli Yapı Tespit Edilirse Ne Olur?

Riskli yapı tespitinin kesinleşmesiyle birlikte yapı için tahliye ve yıkım süreci başlatılır.

İlgili idare tarafından tahliye ve yıkıma ilişkin tutanak yapıya asılır, maliklere e-Devlet üzerinden bildirim yapılır ve ilgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilir.

Maliklere ve yapıda ikamet edenlere yapının tahliye edilip yıktırılması için 90 günden fazla olmamak üzere süre verilir.

Bu süre içerisinde yapı malikler tarafından tahliye edilerek yıktırılmalıdır.

Riskli Yapı İçin 90 Günlük Süre Nasıl İşler?

Güncel düzenlemede ilgili idare riskli yapının tahliyesi ve yıktırılması için 90 günü aşmayacak bir süre belirler.

Sürenin sonunda yapının yıkılıp yıkılmadığı yerinde kontrol edilir.

Yapı malik tarafından yıktırılmamışsa elektrik, su ve doğal gaz gibi hizmetlerin durdurulması ilgili kuruluşlardan istenebilir.

Riskli yapının buna rağmen tahliye edilmemesi veya yıktırılmaması durumunda idari makamlar tahliye ve yıkım işlemlerini gerçekleştirebilir veya gerçekleştirilmesini sağlayabilir.

Bu durumda kamu tarafından yapılan tahliye ve yıkım masraflarından malikler hisseleri oranında sorumlu olur.

Riskli Yapı Hemen Yıkılmak Zorunda mıdır?

Riskli yapının kesinleşmesi sonrasında mevzuatın temel yaklaşımı yapının mevcut riskli durumunun sona erdirilmesidir.

Bu sonuç yalnızca yıkım yoluyla değil, belirli şartlarda güçlendirme yoluyla da sağlanabilir.

Kentsel Dönüşüm Başkanlığının açıklamasına göre riskli yapının yıkılması yerine güçlendirilmesi isteniyorsa maliklere yıkım için verilen süre içerisinde;

1. güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunun tespit edilmesi,
2. Kat Mülkiyeti Kanununda öngörülen şekilde gerekli malik kararının alınması,
3. güçlendirme projesinin hazırlanması,
4. imar mevzuatına uygun güçlendirme ruhsatının alınması

gerekmektedir.

Güçlendirme tamamlandıktan sonra da tapu kaydındaki riskli yapı belirtmesinin kaldırılması için ilgili makama başvuru yapılır.

Güçlendirme mi, Yıkıp Yeniden Yapma mı?

Bu sorunun bütün yapılar için geçerli tek bir cevabı yoktur.

Güçlendirme kararında yapının mevcut taşıyıcı sistemi, teknik olarak güçlendirilebilirliği, yapılacak müdahalelerin kapsamı ve yaklaşık maliyeti değerlendirilmelidir.

Bunun yanında yalnızca mühendislik maliyeti değil;

1. mevcut binanın kullanım ömrü,
2. tesisat ve mimari yenileme ihtiyacı,
3. mevcut ve yeni imar hakları,
4. bağımsız bölüm düzeni,
5. otopark ve ortak alan sorunları,
6. yeniden yapım halinde oluşabilecek ilave değer

gibi faktörler de dikkate alınmalıdır.

Örneğin teknik olarak güçlendirilebilen bir yapının güçlendirme maliyeti ile yeniden yapım sonucunda elde edilecek ekonomik ve fonksiyonel fayda karşılaştırılmadan karar verilmesi sağlıklı olmayabilir.

Riskli Yapı Kesinleşince Malikler Ne Zaman Toplanabilir?

Riskli yapı kesinleştikten sonra yeni yapılacak uygulama konusunda karar alınması için yapının önce yıkılması gerekmez.

Kentsel Dönüşüm Başkanlığının güncel uygulamasına göre yapının riskli olduğu kesinleştikten sonra, yıktırılmış olması şartı aranmaksızın, maliklerden birinin istemiyle yeni uygulamaya ilişkin toplantı yapılabilir.

Bu aşamada maliklerin;

1. binanın yeniden yapılması,
2. yüklenici seçimi,
3. kat karşılığı inşaat modeli,
4. parsellerin birleştirilmesi,
5. proje ve bağımsız bölüm paylaşımı

gibi konularda karar alması mümkündür.

Riskli Yapının Yeniden Yapılması İçin Oybirliği Gerekir mi?

Hayır.

6306 sayılı Kanun kapsamında bütün maliklerin oybirliği sağlanamazsa yeni yapılacak uygulamalar hakkında arsa payları/hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu ile karar alınabilir.

Bu nedenle çoğunluk hesabı malik sayısına göre değil, esas olarak tapu kayıtlarındaki hisse oranları üzerinden değerlendirilir.

Örneğin sekiz malikten beşinin anlaşmış olması tek başına gerekli çoğunluğun sağlandığını göstermez.

Bu beş malikin toplam arsa payının salt çoğunluğu sağlayıp sağlamadığı kontrol edilmelidir.

Karara Katılmayan Malik Olursa Ne Olur?

Salt çoğunlukla alınan dönüşüm kararına katılmayan maliklerin bulunması, süreci otomatik olarak durdurmaz.

Alınan karar ve anlaşma şartları mevzuatta belirtilen usulle karara katılmayan maliklere bildirilir.

Gerekli sürede anlaşmaya katılmayan maliklerin arsa paylarının 6306 sayılı Kanun kapsamında satış prosedürüne konu edilmesi mümkün olabilir. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, bu satışın açık artırma usulüyle yürütüldüğünü belirtmektedir.

Bu konu toplantı, bildirim, değerleme ve satış aşamalarından oluştuğu için ayrıca hazırlanacak “Kentsel Dönüşümde Pay Satışı Nasıl Yapılır?” rehberinde ayrıntılı olarak ele alınmalıdır.

Riskli Yapı Yıkılınca Tapu Ne Olur?

Riskli yapı yıkıldığında fiziksel bina ortadan kalksa da maliklerin arsa üzerindeki mülkiyet hakları kendiliğinden ortadan kalkmaz.

Dönüşüm sürecinde yeni proje geliştirilirken tapudaki arsa payları, malik kararları ve yeni bağımsız bölüm dağılımları birlikte değerlendirilir.

Bu nedenle özellikle kat karşılığı projelerde “eski dairem kaç metrekareydi?” sorusu tek başına yeterli değildir.

Malikin tapudaki arsa payı, yeni projenin imar hakları ve tarafların yaptığı sözleşme birlikte değerlendirilmelidir.

Riskli Yapı Tespiti İmar Hakkını Artırır mı?

Hayır.

Bir binanın riskli yapı olarak tespit edilmesi otomatik olarak ilave kat, emsal artışı veya daha fazla inşaat hakkı sağlamaz.

Yeni binanın yapılabileceği büyüklük yürürlükteki imar planı, plan notları, parsel büyüklüğü ve geometrisi, çekme mesafeleri, yapı yüksekliği, otopark düzenlemeleri ve diğer ilgili mevzuat üzerinden belirlenir.

Bu nedenle riskli yapı tespitinden önce veya en geç dönüşüm modeline karar verilmeden önce imar ve proje fizibilitesinin yapılması büyük önem taşır.

Çünkü eski binada bulunan toplam alan ile yeni projede üretilebilecek alan aynı olmayabilir.

Riskli Yapı Tespitinden Önce Müteahhitle Anlaşmak Gerekir mi?

Hayır.

Riskli yapı tespiti yaptırılabilmesi için önceden bir müteahhitle anlaşılmış olması gerekmez.

Hatta uygulamada çoğu parsel açısından müteahhit seçiminden önce;

imar koşullarının, mevcut mülkiyet yapısının, yeni proje potansiyelinin ve yaklaşık ekonomik fizibilitenin

belirlenmesi daha sağlıklı olabilir.

Çünkü maliklerin taşınmazlarının gerçek proje potansiyelini bilmeden yalnızca müteahhitlerden gelen teklifleri karşılaştırması pazarlık gücünü azaltabilir.

Diğer taraftan riskli yapı kesinleştikten sonra yapı henüz yıkılmamış olsa bile maliklerin yeni proje ve yüklenici konusunda karar alabilmesi mümkündür.

Riskli Yapı Tespitinden Sonra Kira Yardımı Alınabilir mi?

6306 sayılı Kanun kapsamında şartları sağlayan hak sahipleri açısından kira yardımı imkanı bulunmaktadır.

Malikler, kiracılar ve sınırlı ayni hak sahipleri açısından yardımın niteliği ve şartları birbirinden farklı olabilir.

Kira yardımında;

1. hak sahipliği,
2. bağımsız bölüm sayısı ve türü,
3. başvuru zamanı,
4. ikamet durumu,
5. gerekli belgeler,
6. yardım tutarı

gibi konular ayrıca değerlendirilir.

Bu nedenle kira yardımını bu yazıda ayrıntılı olarak ele almak yerine “Kentsel Dönüşüm Kira Yardımı 2026 – Kapsamlı Rehber” içerisinde güncel tutmak daha doğru olacaktır.

Riskli Yapı Süreci Ne Kadar Sürer?

Riskli yapı süreci için bütün yapılar bakımından geçerli tek bir toplam süre vermek doğru değildir.

Süreyi;

1. lisanslı kuruluşun saha ve raporlama süresi,
2. raporun idari inceleme süresi,
3. tebligat ve ilan süreci,
4. itiraz olup olmaması,
5. maliklerin anlaşma süresi,
6. güçlendirme veya yeniden yapım tercihi,
7. müteahhit ve proje hazırlığı,
8. ruhsat işlemleri

doğrudan etkileyebilir.

Mevzuattaki bazı aşamaların açık süreleri bulunmaktadır. Örneğin riskli yapı tespitine 15 günlük itiraz süresi, tahliye ve yıkım için ise 90 günü aşmayan süre söz konusudur.

Ancak riskli yapı tespitinden yeni binanın tamamlanmasına kadar geçen toplam süre projenin özelliklerine göre önemli ölçüde değişebilir.

Riskli Yapı Sürecinde En Sık Yapılan Hatalar

Riskli yapı tespitinin yalnızca teknik bir rapor olarak görülmesi en yaygın hatalardan biridir.

Tespitin kesinleşmesi sonrasında tahliye ve yıkım süreci başlayacağı için maliklerin dönüşüm modelini mümkün olduğunca erken değerlendirmesi gerekir.

Özellikle şu hatalar ilerleyen aşamalarda sorun yaratabilir:

1. imar durumu incelenmeden riskli yapı sürecine girilmesi,
2. yeni projede ne üretilebileceği bilinmeden müteahhitle anlaşılması,
3. yalnızca teklif edilen metrekare üzerinden müteahhit seçilmesi,
4. tapudaki arsa paylarının kontrol edilmemesi,
5. malik toplantısı ve bildirim süreçlerinin usule uygun yapılmaması,
6. teknik şartnamenin sözleşmeden ayrı düşünülmesi,
7. kira, teslim süresi ve teminat hükümlerinin yeterince değerlendirilmemesi.

Bu nedenle riskli yapı tespitinin kentsel dönüşüm projesinin tek başına kendisi değil, başlangıç aşamalarından biri olduğu unutulmamalıdır.

Riskli Yapı Süreci Kısaca Nasıl İlerler?

Riskli yapı üzerinden yürüyen tipik 6306 süreci özetle şu sırayla ilerler:

Malik başvurusu → Lisanslı kuruluşun teknik incelemesi → Riskli yapı tespit raporu → İdari inceleme → Tebligat ve ilan → 15 günlük itiraz süreci → Riskli yapı tespitinin kesinleşmesi → Tahliye ve yıkım veya güçlendirme → Maliklerin yeni uygulama kararı → Yüklenici/proje/sözleşme süreci → Gerekirse pay satışı → Ruhsat ve yapım → Yeni yapının tamamlanması.

Ancak her taşınmazın mülkiyet ve imar durumu farklı olduğundan bu genel akış içerisinde ek işlemler ortaya çıkabilir.

Riskli Yapı Hakkında Sık Sorulan Sorular

Tek bir malik binayı riskli yapı tespitine sokabilir mi?

Evet. Maliklerden birinin veya kanuni temsilcisinin başvurusu yeterlidir.

Kiracı riskli yapı tespiti yaptırabilir mi?

Kiracı yalnızca kiracı sıfatıyla malik yerine 6306 kapsamındaki riskli yapı tespitini yaptıramaz. Süreç yapı maliki veya kanuni temsilcisi üzerinden yürütülür.

Riskli yapı tespiti yaptırınca bina hemen yıkılır mı?

Hayır. Önce raporun idari incelemesi, tebligat ve varsa itiraz süreci tamamlanır. Tespit kesinleştikten sonra tahliye ve yıkım aşamasına geçilir.

Riskli yapı tespitine kaç gün içinde itiraz edilir?

Muhtarlık ilanının son gününden itibaren 15 gün içerisinde itiraz edilebilir.

Riskli yapı yıkımı için kaç gün süre verilir?

İlgili idare tarafından tahliye ve yıkım için 90 günü aşmayan süre verilir.

Riskli yapı güçlendirilebilir mi?

Teknik olarak güçlendirmenin mümkün olduğunun belirlenmesi, gerekli malik kararının alınması, proje hazırlanması ve ruhsat alınması halinde güçlendirme seçeneği mümkündür.

Bina riskli çıkmazsa depreme dayanıklı olduğu kesin midir?

Hayır. 6306 kapsamındaki riskli yapı tespiti ile ayrıntılı deprem performans değerlendirmesi aynı yöntem değildir. Riskli yapı tespitinde “riskli değil” sonucu alınması tek başına binanın bütün deprem performans hedeflerini sağladığını göstermez.

Riskli yapı dönüşümünde bütün maliklerin imzası gerekir mi?

Hayır. Yeni uygulama konusunda oybirliği sağlanamazsa hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu ile karar alınabilmektedir.

Riskli Yapı Tespitinden Önce Neden Fizibilite Yapılmalı?

Bir yapı gerçekten riskliyse can güvenliği açısından gerekli işlemlerin geciktirilmemesi gerekir.

Ancak kentsel dönüşüm bakımından riskli yapı tespitinin geri kalan proje sürecinden bağımsız düşünülmemesi de önemlidir.

Özellikle maliklerin dönüşüm iradesi bulunduğu durumlarda, riskli yapı sürecine paralel olarak;

1. parselin güncel imar durumu,
2. mevcut tapu ve arsa payları,
3. olası yeni inşaat alanı,
4. bağımsız bölüm senaryoları,
5. komşu parsellerle birleşme olanakları,
6. yaklaşık proje maliyeti,
7. yükleniciye bırakılabilecek ekonomik değer

incelenebilir.

Bu sayede riskli yapı tespiti kesinleştiğinde maliklerin karşısında yalnızca “binayı nasıl yıkacağız?” sorusu değil, “bu parseli en doğru şekilde nasıl dönüştüreceğiz?” sorusunun da cevabı bulunmaya başlar.

Kentsel Müşavirlik Riskli Yapı Sürecinde Ne Yapar?

Kentsel Müşavirlik olarak riskli yapı sürecini yalnızca riskli yapı raporunun hazırlanması veya binanın yıkılması olarak değerlendirmiyoruz.

Riskli yapı tespiti yetkili lisanslı kurumlar tarafından gerçekleştirilirken, dönüşüm projesinin bütünü açısından;

mevcut durum ve imar analizi,

tapunun ve arsa paylarının incelenmesi,

proje geliştirme ve fizibilite,

maliklerin karar sürecinin koordinasyonu,

yüklenici tekliflerinin değerlendirilmesi,

teknik şartname ve proje incelemeleri,

ilgili teknik ve hukuki uzmanlıkların koordinasyonu,

uygulama ve şantiye izleme

gibi aşamalar birlikte ele alınabilir.

Çünkü riskli yapı tespiti bir yapının mevcut durumuna ilişkin önemli bir teknik ve idari karar olmakla birlikte, başarılı bir kentsel dönüşüm projesinin tamamını tek başına oluşturmaz.

Doğru dönüşüm modeli; riskli yapı sürecinin, imar haklarının, maliklerin beklentilerinin, ekonomik fizibilitenin ve yeni projenin birlikte değerlendirilmesiyle ortaya çıkar.

Not: Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki veya yapısal mühendislik görüşü yerine geçmez. Riskli yapı tespitleri yalnızca mevzuata göre yetkilendirilmiş kurum ve kuruluşlar tarafından yürütülmelidir. Somut bir yapı hakkında karar verilmeden önce yapının teknik, tapu ve imar koşulları ayrıca değerlendirilmelidir.

Son güncelleme: Eylül 2026