Rezerv Yapı Alanı ve Riskli Alan Nedir? Belirlenme Süreci ve Maliklere Etkileri

Kentsel dönüşüm uygulamalarında en fazla karıştırılan kavramlardan ikisi riskli alan ve rezerv yapı alanıdır.

Bir bölgenin riskli alan veya rezerv yapı alanı olarak belirlenmesi; yalnızca tek bir binanın yenilenmesini değil, daha geniş bir bölgedeki imar planlarını, yapılaşma koşullarını, mülkiyet ilişkilerini, malik kararlarını, tahliye ve yıkım işlemlerini ve yeni proje modelini etkileyebilecek sonuçlar doğurabilir.

Ancak iki kavram aynı anlama gelmez.

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanuna göre riskli alan, zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma nedeniyle can ve mal kaybı riski taşıyan ve Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan alandır. Rezerv yapı alanı ise 6306 sayılı Kanun kapsamında gerçekleştirilecek uygulamalarda kullanılmak üzere TOKİ'nin veya ilgili idarenin talebine bağlı olarak ya da resen Bakanlıkça belirlenen alanı ifade eder.

Dolayısıyla riskli alan statüsünün temelinde alanın risk durumu, rezerv yapı alanının temelinde ise 6306 kapsamındaki dönüşüm uygulamalarında kullanılma amacı bulunmaktadır.

Riskli Alan Nedir?

6306 sayılı Kanuna göre riskli alan;

zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma nedeniyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan ve Cumhurbaşkanınca riskli alan olarak kararlaştırılan alanı ifade eder.

Buradaki önemli nokta, riskli alanın tek bir bina üzerinden değil belirli bir alan bütünlüğü üzerinden değerlendirilmesidir.

Örneğin bir bölgede zemin koşullarının yerleşim açısından ciddi risk oluşturması, yapı stokunun önemli bölümünün güvensiz veya sağlıksız olması ya da alanın bütüncül olarak yeniden düzenlenmesini gerektiren koşullar bulunması riskli alan değerlendirmesine konu olabilir.

Riskli alan uygulaması bu yönüyle tek bir apartmanın “riskli yapı” olarak tespit edilmesinden farklıdır.

Riskli Alan ile Riskli Yapı Arasındaki Fark Nedir?

Riskli yapı, belirli bir binanın teknik inceleme sonucunda ekonomik ömrünü tamamlamış veya yıkılma ya da ağır hasar görme riski taşıdığının tespit edilmesidir.

Riskli alan ise tek tek binalardan ziyade belirli bir bölgeyi kapsayan alan statüsüdür.

Bu nedenle bir bölgenin riskli alan ilan edilmesi için içerisindeki bütün yapıların ayrı ayrı riskli yapı tespitinden geçirilmiş olması gerekmez.

Aynı şekilde bir binanın riskli yapı olarak tespit edilmesi de bulunduğu mahallenin veya adanın otomatik olarak riskli alan olduğu anlamına gelmez.

Bu ayrım özellikle maliklerin süreçte hangi mevzuat hükümlerine tabi olduğunu anlaması bakımından önemlidir.

Riskli Alan Nasıl Belirlenir?

Riskli alanın belirlenmesi teknik ve idari bir süreçtir.

Güncel Uygulama Yönetmeliğine göre riskli alan teklif dosyasında alanın risk durumunu açıklayan teknik rapor, koordinatlı sınırlandırma haritası, varsa uygulama imar planı, kamu taşınmazlarına ilişkin bilgiler, uydu görüntüsü veya ortofoto ve gerekli olması halinde yerbilimsel etüt gibi belgeler bulunur.

Hazırlanan dosya Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından değerlendirilir ve uygun görülmesi halinde karar alınmak üzere Cumhurbaşkanına sunulur. Dolayısıyla bir belediyenin tek başına “riskli alan ilan ettik” demesi hukuken yeterli değildir; 6306 kapsamındaki riskli alan statüsünün nihai olarak Cumhurbaşkanı kararıyla oluşması gerekir.

Nitekim güncel uygulamalarda da riskli alan kararları Cumhurbaşkanı Kararı ile oluşturulmaktadır. Örneğin Samsun Tekkeköy'deki bir alanın 22 Mayıs 2025 tarihli Cumhurbaşkanı Kararıyla riskli alan ilan edildiği Kentsel Dönüşüm Başkanlığının 2026 tarihli duyurusunda görülmektedir.

Yalnızca Deprem Riski Bulunan Yerler mi Riskli Alan İlan Edilebilir?

Hayır.

6306 sayılı Kanunun Ek 1. maddesi riskli alan belirlenmesine ilişkin ilave durumlar da düzenlemektedir.

Kamu düzeni veya güvenliğinin olağan hayatı ciddi şekilde etkilediği; planlama veya altyapı hizmetlerinin yetersiz olduğu, imar mevzuatına aykırı yapılaşmanın bulunduğu veya yapı ya da altyapının hasarlı olduğu bazı alanlar belirli şartlarla riskli alan olarak kararlaştırılabilir.

Ayrıca üzerindeki toplam yapı sayısının en az %65'inin imar mevzuatına aykırı olduğu veya ruhsatsız inşa edilip sonradan yapı ve iskân ruhsatı alan yapılardan oluştuğu alanlar da Kanundaki koşullar çerçevesinde riskli alan olarak kararlaştırılabilir.

Dolayısıyla riskli alan kavramını yalnızca “zemini deprem açısından tehlikeli bölge” şeklinde değerlendirmek eksik olur.

Rezerv Yapı Alanı Nedir?

Rezerv yapı alanı, 6306 sayılı Kanun kapsamında gerçekleştirilecek dönüşüm uygulamalarında kullanılmak üzere belirlenen alandır.

Güncel Kanun metnindeki tanım şöyledir: Rezerv yapı alanı, 6306 sayılı Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda kullanılmak üzere TOKİ'nin veya İdarenin talebine bağlı olarak veya resen Bakanlıkça belirlenen alanları ifade eder.

Rezerv yapı alanlarında riskli alanlardan veya riskli yapılardan nakledilecek kişiler için konut ve işyerleri üretilebileceği gibi gelir ve hasılat getirecek uygulamalar, sosyal ve teknik altyapı tesisleri ve çevre düzenlemeleri de gerçekleştirilebilir.

Rezerv Yapı Alanı Mutlaka Boş Arazi midir?

Hayır.

Bu konuda internette halen çok sayıda eski bilgi bulunmaktadır.

6306 sayılı Kanunun eski halinde rezerv yapı alanı tanımında “yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere” ifadesi bulunuyordu. Bu nedenle uzun süre rezerv yapı alanlarının esas olarak boş veya yeni yapılaşmaya açılacak alanlardan oluştuğu yönünde yorumlar yapıldı.

Ancak 2023 yılında 7471 sayılı Kanun ile rezerv yapı alanı tanımındaki “yeni yerleşim alanı olarak” ifadesi çıkarıldı. TBMM'deki değişiklik gerekçesinde de bunun, yerleşim yerlerinde bulunan parsellerin rezerv yapı alanı olarak belirlenebilmesine ilişkin olduğu açıkça belirtilmiştir.

Bu nedenle günümüzde:

“Üzerinde bina varsa rezerv yapı alanı olamaz.”

şeklindeki ifade doğru değildir.

Mevcut yerleşim alanları ve üzerinde yapı bulunan taşınmazlar da Kanundaki ve Yönetmelikteki koşullar doğrultusunda rezerv yapı alanı olarak belirlenebilir.

Rezerv Yapı Alanı Nasıl Belirlenir?

Güncel Uygulama Yönetmeliğine göre rezerv yapı alanı; alanın koordinatlı haritası, uydu görüntüsü veya ortofotosu, alandaki kamu taşınmazlarının listesi ve alanın niteliğine göre gerekli diğer bilgi ve belgeleri içeren dosya üzerinden değerlendirilir.

Dosya, Kentsel Dönüşüm Başkanlığının teklifi üzerine Bakanlık tarafından değerlendirilerek rezerv yapı alanı belirlenebilir. TOKİ veya ilgili idare de gerekli dosyayı hazırlayarak Başkanlıktan rezerv yapı alanı belirlenmesini talep edebilir.

Güncel uygulamada rezerv yapı alanları Cumhurbaşkanı kararıyla değil, Bakanlık Makam Oluru ile belirlenebilmektedir. Örneğin Kentsel Dönüşüm Başkanlığının Ağustos 2026 tarihli Rize duyurusunda ilgili alanın Bakanlık Makam Oluru ile rezerv yapı alanı olarak belirlendiği görülmektedir.

Bu yönüyle riskli alan ile rezerv yapı alanının belirlenme prosedürleri birbirinden farklıdır.

Özel Mülkiyetteki Bir Taşınmaz Rezerv Yapı Alanı Olarak Belirlenebilir mi?

Evet.

Güncel mevzuat özel mülkiyette bulunan taşınmazların da rezerv yapı alanı olarak belirlenebilmesine imkân vermektedir.

Gerçek kişiler veya özel hukuk tüzel kişileri kendi mülkiyetlerindeki taşınmazların rezerv yapı alanı olarak belirlenmesini talep edebilir. Ancak bu tür taleplerde önemli bir koşul bulunmaktadır.

Uygulama Yönetmeliğine göre taşınmazın yapılaşmaya esas arsa metrekaresinin %30'unun mülkiyetinin Başkanlığa devredilmesine muvafakat edilmesi veya aynı miktarın değerinin Dönüşüm Projeleri Özel Hesabına verilmesi gerekir.

Burada önemli bir ayrım vardır: bu %30 şartı, özel malik tarafından kendi taşınmazının rezerv yapı alanı yapılmasının talep edildiği durumlara ilişkindir.

Bu hüküm, herhangi bir alan Bakanlıkça rezerv yapı alanı belirlendiğinde o alandaki bütün maliklerin otomatik olarak arsalarının %30'unu devlete vermek zorunda olduğu anlamına gelmez.

Rezerv Yapı Alanı ile Riskli Alan Arasındaki Temel Fark Nedir?

İki statünün amacı ve belirlenme yöntemi farklıdır.

Bu nedenle bir taşınmazın yalnızca “kentsel dönüşüm alanında” bulunduğunun söylenmesi yeterli değildir.

Taşınmazın riskli alan mı, rezerv yapı alanı mı, riskli yapı parseli mi veya başka bir mevzuata göre belirlenmiş dönüşüm alanı mı olduğunun resmi belgeler üzerinden kontrol edilmesi gerekir.

Bir Yer Rezerv Yapı Alanı İlan Edilirse Tapu Devlete mi Geçer?

Hayır.

Rezerv yapı alanı belirlenmesi tek başına özel mülkiyetteki bütün taşınmazların otomatik olarak Hazineye veya Kentsel Dönüşüm Başkanlığına geçtiği anlamına gelmez.

Alan statüsü ile mülkiyet devri birbirinden farklı hukuki işlemlerdir.

Rezerv yapı alanında 6306 sayılı Kanun kapsamında planlama, değerleme, anlaşma, satın alma, trampa, imar hakkı transferi, kamulaştırma veya diğer uygulama yöntemleri gündeme gelebilir. Ancak bu işlemlerin her biri ilgili mevzuatta öngörülen ayrı süreçlere tabidir.

Dolayısıyla:

“Evimin bulunduğu yer rezerv yapı alanı oldu, tapum otomatik olarak devletin oldu.”

şeklindeki genelleme doğru değildir.

Bununla birlikte rezerv yapı alanı statüsü taşınmazın gelecekteki planlama ve uygulama sürecini önemli ölçüde etkileyebilir.

Riskli Alan İlan Edilirse Tapu Devlete mi Geçer?

Riskli alan açısından da aynı temel prensip geçerlidir.

Bir bölgenin riskli alan ilan edilmesi maliklerin tapularını kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Riskli alan ilanı, bölgenin 6306 sayılı Kanun kapsamında alan bazlı dönüşüm uygulamasına alınmasını sağlar.

Sonrasında taşınmaz değerlemeleri, maliklerle yapılacak anlaşmalar, imar ve proje çalışmaları, yeni bağımsız bölüm veya taşınmaz tahsisleri, gerektiğinde kamulaştırma ve diğer uygulama araçları gündeme gelebilir.

Her malikin durumu; taşınmazının değeri, arsa payı, proje modeli ve uygulamayı yürüten idareyle yapılacak işlemlere göre ayrıca değerlendirilir.

Riskli Alan veya Rezerv Yapı Alanında İmar Durumu Değişebilir mi?

Evet.

Bu statülerin en önemli sonuçlarından biri planlama sürecidir.

6306 sayılı Kanun kapsamında Bakanlık; riskli alan, rezerv yapı alanı ve riskli yapıların bulunduğu parsellerde kullanılmak üzere özel planlama standartları belirleme ve gerekli görülmesi halinde plan ve kentsel tasarım projeleri hazırlama, hazırlatma ve onaylama yetkisine sahiptir.

Dolayısıyla bir taşınmazın alan statüsü sonrasında mevcut imar planının aynen uygulanacağı varsayımı doğru olmayabilir.

Dönüşüm projesine göre;

imar fonksiyonu, yapı yoğunluğu, yol ve donatı alanları, ada ve parsel düzeni, yapılaşma koşulları ve bağımsız bölüm dağılımını etkileyebilecek yeni plan kararları oluşturulabilir.

6306 kapsamında onaylanan imar ve parselasyon planları ilgili Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğünde 15 gün süreyle ilan edilir ve itirazlar bu ilan süresi içerisinde yapılabilir.

Bu nedenle riskli alan veya rezerv yapı alanındaki maliklerin yalnızca yıkım sürecini değil, plan değişikliklerini de takip etmesi önemlidir.

Riskli Alan veya Rezerv Yapı Alanında Yeni Ruhsat ve İnşaat İşlemleri Durabilir mi?

Evet, ancak bu otomatik değildir.

6306 sayılı Kanunun 4. maddesine göre Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya uygulamayı yürüten TOKİ ya da ilgili idare, riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarında her türlü imar ve yapılaşma işlemini iki yıl süreyle geçici olarak durdurabilir.

Uygulamanın gerektirmesi halinde bu süre bir yıl daha uzatılabilir.

Dolayısıyla bir alanın riskli veya rezerv yapı alanı olması, her durumda bütün ruhsatların aynı anda otomatik olarak geçersiz hale geldiği anlamına gelmez.

Ayrıca imar ve yapılaşma işlemlerinin durdurulmasına ilişkin karar bulunup bulunmadığının kontrol edilmesi gerekir.

Riskli Alan veya Rezerv Yapı Alanındaki Bütün Binalar Yıkılır mı?

Hayır.

Alan statüsünün oluşması “sınır içerisindeki her bina ertesi gün yıkılacaktır” anlamına gelmez.

Uygulamanın kapsamı hazırlanacak dönüşüm projesine, plan kararlarına ve ilgili idarenin etaplama yöntemine göre belirlenir.

Bazı yapılar korunabilir, bazı alanlarda etaplar oluşturulabilir, bazı yapıların tahliyesi ve yıkımı farklı tarihlerde gerçekleştirilebilir.

Güncel Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ilanlarında da alan içerisindeki tahliye ve yıkım işlemlerinin belirli yapı listeleri üzerinden yürütüldüğü görülmektedir. Hem riskli alanlarda hem rezerv yapı alanlarında uzlaşma görüşmeleri sonrasında belirlenen yapıların tahliye ve yıkım süreçleri ayrıca ilan edilmektedir.

Tahliye ve Yıkım Maliklere Nasıl Bildirilir?

6306 kapsamındaki riskli alan ve rezerv yapı alanlarında tahliye ve yıkım işlemlerinde güncel tebligat sistemi uygulanmaktadır.

Tahliye ve yıkım tutanağı yapıya asılır, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirim yapılır ve tutanak ilgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilir.

Muhtarlık ilanının son günü tebligat yapılmış sayılır.

Bu nedenle alan bazlı dönüşüm uygulamalarında maliklerin yalnızca posta adreslerini değil, e-Devlet bildirimlerini ve muhtarlık ilanlarını da takip etmeleri önemlidir.

Riskli Alan ve Rezerv Yapı Alanında Malikler Nasıl Karar Alır?

6306 sayılı Kanun kapsamında riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya ada bazında karar sistemi bulunmaktadır.

Güncel Uygulama Yönetmeliğine göre yeniden yapım, parsellerin birleştirilmesi, ifraz, taksim, terk, tescil, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi uygulamalara sahip oldukları hisseler oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilebilir.

Salt çoğunluk malik sayısına göre değil, hisse oranına göre hesaplanır.

Dolayısıyla örneğin 20 malikin bulunduğu bir uygulama alanında 11 kişinin kabul etmesi tek başına salt çoğunluğun sağlandığını göstermez. Karara katılan maliklerin toplam hisse oranının yarıdan fazla olması gerekir.

Karara Katılmayan Maliklerin Payları Satılabilir mi?

Gerekli şartlar sağlandığında evet.

Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklere karar ve anlaşma koşulları mevzuatta belirtilen yöntemlerle bildirilir.

Belirlenen süre içerisinde karara katılmayan maliklerin payları Başkanlıkça rayiç değeri tespit edilerek, bu değerin altında olmamak üzere öncelikle anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma yöntemiyle satılabilir.

Kentsel Dönüşüm Başkanlığının alan bazlı satış süreci açıklamasında da bu prosedür açıkça gösterilmektedir.

Bu nedenle riskli alan veya rezerv yapı alanı içerisindeki maliklerin, yapılan toplantı ve bildirimleri göz ardı etmemesi önemlidir.

Riskli Alan veya Rezerv Yapı Alanında Kamulaştırma Yapılabilir mi?

6306 sayılı Kanun belirli koşullarda kamulaştırma dahil çeşitli uygulama araçlarına imkan vermektedir.

Ancak alanın riskli alan veya rezerv yapı alanı olarak belirlenmesi bütün taşınmazların otomatik olarak kamulaştırılacağı anlamına gelmez.

Uygulamanın niteliğine göre maliklerle anlaşma, satın alma, trampa, imar hakkı transferi, yeni bağımsız bölüm verilmesi veya belirli koşullarda kamulaştırma yöntemlerinden biri veya birkaçı kullanılabilir.

Bu nedenle kamulaştırma ihtimali somut dönüşüm projesi ve taşınmaz özelinde değerlendirilmelidir.

Bu konuyu ayrıca “Kentsel Dönüşümde Kamulaştırma Nasıl Yapılır?” başlığı altında detaylandırmak daha doğru olacaktır.

Rezerv Yapı Alanında Mevcut Evimin Yerine Aynı Evi Alır mıyım?

Bunun otomatik bir garantisi bulunmamaktadır.

Alan bazlı kentsel dönüşümde hak sahipliği ve yeni projedeki karşılığın belirlenmesinde mevcut taşınmazların değerleri ile dönüşüm sonucunda üretilecek taşınmazların değerleri dikkate alınabilir.

Dolayısıyla yalnızca mevcut dairenin metrekare büyüklüğüne bakılarak “aynı metrekare yeni daire verilecek” sonucuna ulaşmak doğru değildir.

Uygulamanın modeline göre yeni bağımsız bölüm tahsisi, değer esaslı mahsuplaşma, borçlandırma veya farklı yöntemler gündeme gelebilir.

Her proje kendi kararları ve hak sahipliği modeli üzerinden değerlendirilmelidir.

Bir Taşınmazın Riskli veya Rezerv Yapı Alanında Olduğu Nasıl Öğrenilir?

Bu konuda emlak ilanlarında veya çevreden alınan bilgilerle hareket edilmemelidir.

Taşınmazın ada ve parsel bilgileri üzerinden resmi alan sınırları, ilgili Bakanlık/Kentsel Dönüşüm Başkanlığı kararları, Cumhurbaşkanı kararları, imar planları ve tapu kayıtları birlikte kontrol edilmelidir.

Özellikle büyük alan sınırlarında bir parselin alanın içinde mi dışında mı olduğu yalnızca mahalle adına bakılarak anlaşılamayabilir.

Bu nedenle değerlendirme parsel koordinatları ve resmi sınır verisi üzerinden yapılmalıdır.

Rezerv Yapı Alanı veya Riskli Alan Kararına Dava Açılabilir mi?

6306 sayılı Kanun kapsamında tesis edilen işlemler yargı denetimi dışı değildir.

Alan belirleme kararları, plan kararları ve uygulama işlemlerinin her birinin hukuki niteliği ve dava süreleri birbirinden farklı olabilir.

Özellikle riskli alan kararları, rezerv yapı alanı belirleme işlemleri ve sonrasında yapılan imar planları bakımından idari yargı süreci gündeme gelebilir.

Bu nedenle somut bir taşınmazda hak kaybı iddiası bulunuyorsa ilgili kararın tebliğ veya ilan tarihi, hukuki niteliği ve dava süresi bir idare hukuku uzmanı tarafından ayrıca değerlendirilmelidir.

2023 Sonrası Rezerv Yapı Alanlarında En Önemli Değişiklik Nedir?

Rezerv yapı alanları açısından en önemli güncel değişikliklerden biri 2023 yılında gerçekleşti.

Eski 6306 sayılı Kanunda rezerv yapı alanı, dönüşüm uygulamalarında “yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere” belirlenen alan şeklinde tanımlanıyordu.

7471 sayılı Kanunla bu ifade çıkarıldı ve mevcut tanım:

“Bu Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda kullanılmak üzere…”

şeklinde düzenlendi.

Bu değişiklik sonucunda rezerv yapı alanı uygulamasının yalnızca boş veya yeni yerleşime açılacak arazilerle sınırlı olmadığı açık hale geldi.

Bu nedenle özellikle 2023 öncesinde yayımlanmış “rezerv alan mutlaka boş arazi olur” şeklindeki internet içerikleri güncel mevzuatı yansıtmamaktadır.

Riskli Alan ve Rezerv Yapı Alanı Hakkında Sık Sorulan Sorular

Rezerv yapı alanı ile riskli alan aynı şey midir?

Hayır. Riskli alan risk koşulları nedeniyle Cumhurbaşkanınca belirlenirken rezerv yapı alanı 6306 kapsamındaki uygulamalarda kullanılmak üzere Bakanlık tarafından belirlenir.

Rezerv yapı alanında binalar bulunabilir mi?

Evet. 2023 değişikliği sonrasında rezerv yapı alanlarının yalnızca boş veya yeni yerleşim alanlarından oluşması şart değildir.

Riskli alandaki her bina riskli yapı mıdır?

Hayır. Riskli alan statüsü alanın bütününe ilişkindir; her binanın ayrıca tek tek riskli yapı statüsünde olması zorunlu değildir.

Rezerv yapı alanı ilan edilirse tapum devlete geçer mi?

Hayır. Alan statüsünün belirlenmesi ile taşınmaz mülkiyetinin devri farklı işlemlerdir.

Riskli alan ilan edilince bina hemen yıkılır mı?

Hayır. Alan bazında proje, planlama, uzlaşma, tahliye ve yıkım aşamaları yürütülür.

Rezerv yapı alanında imar planı değiştirilebilir mi?

Evet. 6306 sayılı Kanun kapsamında Bakanlığın bu alanlarda özel planlama ve kentsel tasarım yetkileri bulunmaktadır.

Riskli veya rezerv yapı alanında inşaat ruhsatları durdurulabilir mi?

Evet. Kanun belirli koşullarda imar ve yapılaşma işlemlerinin iki yıl süreyle, gerektiğinde bir yıl daha uzatılarak geçici şekilde durdurulmasına imkan vermektedir.

Maliklerin oybirliği gerekir mi?

Hayır. Alan bazlı uygulamalarda etap veya ada ölçeğinde hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınabilmektedir.

Özel bir kişi kendi arsasını rezerv yapı alanı yaptırabilir mi?

Mevzuattaki koşulların sağlanması halinde talepte bulunabilir. Özel mülkiyetteki taşınmazlarda malik tarafından yapılan taleplerde yapılaşmaya esas arsa metrekaresinin %30'una ilişkin devir veya bedel koşulu bulunmaktadır.

Riskli Alan veya Rezerv Yapı Alanında Taşınmazı Olanlar Nelere Dikkat Etmeli?

Alan statüsünün öğrenilmesinden sonra yapılması gereken yalnızca “bina yıkılacak mı?” sorusunun cevabını aramak değildir.

Öncelikle taşınmazın alan sınırı içerisindeki kesin konumu, mevcut imar hakkı, yeni planlama çalışmaları, tapu ve mülkiyet yapısı, idarenin hazırladığı proje ve etaplama kararları, taşınmaz değerlemesi ve teklif edilen hak sahipliği modeli birlikte değerlendirilmelidir.

Özellikle yeni bir imar planı hazırlanıyorsa mevcut parselin şekli ve fonksiyonu tamamen değişebilir; parselasyon sonucunda yeni parseller oluşturulabilir veya mevcut yapılaşma hakları farklı biçimde düzenlenebilir.

Bu nedenle alan bazlı kentsel dönüşüm uygulamalarında tapu incelemesi ile imar ve planlama incelemesinin birlikte yapılması önemlidir.

Kentsel Müşavirlik Riskli Alan ve Rezerv Yapı Alanlarında Ne Yapar?

Kentsel Müşavirlik olarak riskli alan ve rezerv yapı alanındaki taşınmazları yalnızca mevcut tapu veya mevcut bina üzerinden değerlendirmiyoruz.

Çalışmanın kapsamına göre alan sınırlarının ve parsel konumunun incelenmesi, yürürlükteki ve önerilen imar planlarının karşılaştırılması, tapu ve mülkiyet yapısının değerlendirilmesi, yapılaşma haklarının analizi, CBS tabanlı mekânsal çalışmalar, hak sahipliği ve proje senaryolarının teknik açıdan incelenmesi ve dönüşüm sürecinin takibi gibi çalışmalar yürütülebilir.

Çünkü alan bazlı kentsel dönüşümde temel soru yalnızca:

“Parselim riskli alan veya rezerv yapı alanı içerisinde mi?”

değildir.

Asıl değerlendirilmesi gereken;

“Bu statü parselimin imar hakkını, mülkiyet durumunu, proje seçeneklerini ve dönüşüm sonucunda elde edebileceğim hakları nasıl etkiliyor?”

sorusudur.

Not: Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki görüş niteliğinde değildir. Riskli alan ve rezerv yapı alanlarında uygulama yöntemi, plan kararları, mülkiyet yapısı ve hak sahipliği modeli proje özelinde değişebilir. Somut bir taşınmaza ilişkin işlem yapılmadan önce güncel mevzuat, resmi alan kararları, tapu kayıtları ve imar planlarının birlikte değerlendirilmesi gerekir.

Son güncelleme: Eylül 2026