Kentsel dönüşüm sözleşmesi imzalanıp inşaat başladığında maliklerin en sık karşılaştığı sorunlardan biri şudur:
“Müteahhidin sözleşmeye ve projeye uygun yapıp yapmadığını kim kontrol edecek?”
Yapının ruhsatlı olması ve resmî yapı denetim süreçlerinden geçmesi önemlidir; ancak bunlar maliklerin müteahhitle yaptığı kat karşılığı sözleşmenin, teknik şartnamenin, iş programının ve maliklere verilen taahhütlerin tamamının takip edildiği anlamına gelmez.
Bu nedenle bazı dönüşüm projelerinde malikler ayrıca bağımsız teknik müşavirlik ve şantiye kontrol hizmeti alır.
Malik Adına Şantiye Kontrolünde Neler Yapılır?
Hizmetin kapsamı projeye göre değişmekle birlikte genellikle şu konular takip edilir:
- İnşaatın sahadaki fiziksel ilerlemesi
- Ruhsat eki mimari ve teknik projelere genel uygunluk
- Sözleşme ve teknik şartnamede taahhüt edilen imalatlar
- İş programına göre gecikme veya sapmalar
- Kaba ve ince imalatların saha kontrolleri
- Hakediş ve ek iş taleplerinin teknik değerlendirilmesi
- Kullanılan malzeme ve imalatların şartnameyle karşılaştırılması
- Maliklerin düzenli olarak bilgilendirilmesi
- Teslim öncesi eksik ve kusurların tespiti
Böylece maliklerin yalnızca müteahhitten gelen bilgiye bağlı kalmadan, kendi adına sahayı takip eden teknik bir ekip bulunur.
Yapı Denetim Varken Ayrıca Kontrolörlük Neden Gerekebilir?
Bu iki hizmet aynı değildir.
Yapı denetim kuruluşunun mevzuattan kaynaklanan görev ve sorumlulukları vardır.
Malik adına çalışan müşavir ise özellikle malik–müteahhit sözleşmesindeki yükümlülükleri ve projenin malik açısından ilerleyişini takip eder.
Örneğin teknik şartnamede belirli bir cephe sistemi, zemin kaplaması, doğrama niteliği veya ortak alan standardı taahhüt edilmiş olabilir.
Bunların tamamı malikin ticari sözleşmesinden kaynaklanan konulardır.
Bu nedenle bağımsız şantiye kontrolü, resmî yapı denetimin yerine geçmez; ona alternatif değil, malik açısından tamamlayıcı bir kontrol mekanizmasıdır.
Müteahhit İnşaatı Ne Sıklıkla Kontrol Edilmeli?
Her proje için tek bir ziyaret sıklığı yoktur.
İnşaatın;
- büyüklüğü,
- bulunduğu aşama,
- imalat yoğunluğu,
- teknik özellikleri
dikkate alınarak kontrol programı oluşturulur.
Bazı dönemlerde düzenli haftalık saha ziyaretleri yeterliyken, betonarme imalat, cephe, yalıtım veya kritik teslim aşamalarında daha sık teknik inceleme gerekebilir.
Burada önemli olan yalnızca şantiyeye gitmek değil, ziyaretlerin raporlanması ve önceki kontrollerle karşılaştırılmasıdır.
Hakediş Kontrolü Neden Önemlidir?
Müteahhit veya yüklenici tarafından talep edilen ödemelerin gerçekten yapılan imalat seviyesine karşılık gelip gelmediği özellikle maliklerin ayrıca ödeme yaptığı projelerde önem kazanır.
Hakediş kontrolünde;
sahadaki ilerleme, sözleşme, iş programı ve talep edilen ödeme
birlikte değerlendirilir.
Aynı şekilde müteahhidin “ek iş” veya “fiyat farkı” talepleri bulunuyorsa, bunların sözleşme ve teknik kapsam açısından ayrıca incelenmesi gerekebilir.
Teknik Şartname Gerçekten Uygulanıyor mu?
Kentsel dönüşüm sözleşmelerinin önemli eklerinden biri teknik şartnamedir.
Ancak şartnamenin iyi hazırlanması kadar sahada gerçekten uygulanması da önemlidir.
Örneğin;
ısı ve su yalıtımı,
cephe sistemi,
pencere ve doğramalar,
asansör,
elektrik ve mekanik tesisat,
zemin ve duvar kaplamaları,
ortak alanlar
gibi imalatların sözleşmede belirtilen standarda uygun olup olmadığı süreç içerisinde kontrol edilmelidir.
Teslim aşamasında yapılan kontrol, bazı gizli imalatlar için artık geç olabilir.
Malikler Süreçten Nasıl Haberdar Olur?
Profesyonel şantiye müşavirliğinde yalnızca teknik ekibin sahaya gitmesi yeterli değildir.
Maliklerin de düzenli olarak bilgilendirilmesi gerekir.
Bu nedenle proje kapsamına göre;
aylık saha raporu, fotoğraflı ilerleme değerlendirmesi, iş programı karşılaştırması ve düzenli malik toplantıları
yapılabilir.
Böylece onlarca malikin ayrı ayrı müteahhidi araması yerine bilgiler tek bir koordinasyon kanalı üzerinden paylaşılır.
Kentsel Müşavirlik Olarak Nasıl Çalışıyoruz?
Kentsel Müşavirlik olarak malik gruplarına yönelik şantiye kontrolü ve proje yönetimi danışmanlığı sunuyoruz.
Projenin ihtiyacına göre;
düzenli saha kontrolleri,
iş programı takibi,
sözleşme ve teknik şartname uygunluğu,
hakediş ve ek sözleşme incelemeleri,
mimari ve teknik proje değerlendirmeleri,
uzman mühendis ve mimar koordinasyonu,
malik bilgilendirme raporları
birlikte yürütülebilir.
Gerektiğinde inşaat mühendisi, mimar ve hukuk uzmanlarının dahil olduğu disiplinler arası bir ekip üzerinden süreç takip edilir.
Amaç müteahhidin yerine proje yapmak veya resmî yapı denetim görevini üstlenmek değil; malik adına projeyi teknik, sözleşmesel ve operasyonel açıdan takip etmektir.
İnşaatınız başladı ama malik adına kontrol eden kimse yok mu?
Kentsel dönüşüm veya kat karşılığı inşaatınız devam ediyorsa;
proje, sözleşme, teknik şartname ve mevcut şantiye durumunu paylaşarak ön değerlendirme talep edebilirsiniz.
İnşaatın mevcut aşaması incelendikten sonra ihtiyaç duyulan şantiye kontrolü ve müşavirlik kapsamı belirlenebilir.
Son güncelleme: Eylül 2026