Kentsel dönüşüm; afet riski taşıyan, fiziksel olarak eskimiş, sağlıksız yapılaşmış veya güncel şehircilik ihtiyaçlarını karşılamayan yapı ve alanların daha güvenli, sağlıklı ve nitelikli yaşam çevrelerine dönüştürülmesini amaçlayan çok yönlü bir süreçtir.
Günlük kullanımda kentsel dönüşüm çoğu zaman eski bir binanın yıkılıp yerine yeni bir bina yapılması olarak düşünülse de kavram bundan çok daha geniştir. Kentsel dönüşüm; yapı güvenliği, imar ve planlama, mülkiyet, finansman, hak sahipliği, proje geliştirme, altyapı, ulaşım ve sosyal donatıların birlikte değerlendirilebildiği kapsamlı bir şehircilik uygulamasıdır.
Türkiye'de afet riski odaklı kentsel dönüşüm uygulamalarının temel hukuki dayanaklarından biri 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanundur. Kanunun amacı; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerinin oluşturulmasına yönelik iyileştirme, tasfiye ve yenileme işlemlerinin usul ve esaslarını düzenlemektir.
Kentsel Dönüşümün Amacı Nedir?
Kentsel dönüşümün temel amacı yalnızca ekonomik ömrünü tamamlamış binaları yenilemek değildir. Esas hedef, afetlere karşı daha dirençli ve şehircilik açısından daha sağlıklı yaşam çevreleri oluşturmaktır.
Bu nedenle başarılı bir kentsel dönüşüm sürecinde binanın taşıyıcı sistem güvenliği kadar parselin imar hakları, mevcut mülkiyet yapısı, bağımsız bölüm dağılımı, ulaşım ve altyapı ilişkileri, açık ve yeşil alanlar, sosyal donatılar, ekonomik uygulanabilirlik ve maliklerin hakları da önem taşır.
Özellikle yoğun yapılaşmış kentlerde bir binanın yalnızca yıkılıp yeniden yapılması her zaman tek veya en doğru çözüm değildir. Bazı durumlarda komşu parsellerin birlikte değerlendirilmesi, parsel birleştirilmesi, imar hakkının farklı biçimde kullanılması, ada bazında proje geliştirilmesi veya alan ölçeğinde planlama yapılması daha sağlıklı sonuçlar verebilir.
Türkiye'de Kentsel Dönüşüm Hangi Mevzuata Dayanır?
Türkiye'de “kentsel dönüşüm” tek bir kanunla sınırlı değildir.
Afet riskinin azaltılması bakımından en önemli düzenleme 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve bu Kanunun Uygulama Yönetmeliğidir. Bunun yanında 5393 sayılı Belediye Kanunu'nun 73. maddesi kapsamında belediyeler tarafından “Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Proje Alanları” belirlenerek farklı amaçlarla dönüşüm projeleri uygulanabilir. Belediye Kanunu; eskiyen kent kısımlarının yeniden inşa edilmesi, tarihi ve kültürel dokunun korunması, çeşitli kentsel kullanımların oluşturulması ve deprem riskine karşı tedbir alınması gibi amaçlarla dönüşüm ve gelişim projelerine imkân vermektedir.
Dolayısıyla bir bölgede “kentsel dönüşüm” yapılacağının söylenmesi, tek başına o alanın 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli alan veya rezerv yapı alanı olduğu anlamına gelmez. Hangi hukuki dayanağın kullanıldığı, dönüşüm sürecindeki yetkileri, karar alma mekanizmalarını ve maliklerin haklarını doğrudan etkileyebilir.
6306 Sayılı Kanun Kapsamında Kentsel Dönüşüm
6306 sayılı Kanun kapsamında dönüşüm uygulamalarında üç temel kavram özellikle önem taşır: riskli yapı, riskli alan ve rezerv yapı alanı.
Riskli Yapı Nedir?
Riskli yapı; riskli alan içinde veya dışında bulunmasına bakılmaksızın, ekonomik ömrünü tamamlamış olan veya yıkılma ya da ağır hasar görme riski taşıdığı bilimsel ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıdır.
Bir binanın eski olması tek başına hukuken “riskli yapı” olduğu anlamına gelmez. Riskli yapı statüsünün 6306 sayılı Kanun kapsamında yapılacak teknik tespit sonucunda ortaya çıkması gerekir.
Riskli yapı tespitinin yapılabilmesi için bütün maliklerin birlikte başvurması da gerekmez. Kentsel Dönüşüm Başkanlığının güncel açıklamasına göre maliklerden birinin veya kanuni temsilcisinin başvurusu üzerine, Başkanlık tarafından lisanslandırılmış kurum veya kuruluşlar aracılığıyla riskli yapı tespiti süreci başlatılabilir.
Riskli Alan Nedir?
Riskli alan; zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma nedeniyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan ve Cumhurbaşkanı tarafından riskli alan olarak kararlaştırılan alanı ifade eder.
Riskli yapı uygulaması çoğunlukla tek bir yapı veya parsel üzerinden ilerlerken, riskli alan uygulamasında daha geniş bir bölgenin bütüncül biçimde dönüştürülmesi söz konusudur.
Bir bölgenin riskli alan ilan edilmiş olması halinde alandaki bütün yapıların ayrıca tek tek riskli yapı olarak tespit edilmesi zorunlu değildir.
Rezerv Yapı Alanı Nedir?
Rezerv yapı alanı, 6306 sayılı Kanun kapsamında gerçekleştirilecek uygulamalarda kullanılmak üzere TOKİ'nin veya ilgili idarenin talebine bağlı olarak ya da resen Bakanlık tarafından belirlenen alanlardır.
Burada güncel mevzuat açısından önemli bir ayrıntı bulunmaktadır. Kanunun eski metinlerinde rezerv yapı alanı tanımında yer alan “yeni yerleşim alanı olarak” ifadesi 2023 yılında yapılan değişiklikle kanun metninden çıkarılmıştır. Bu nedenle rezerv yapı alanının mutlaka boş veya yapılaşmamış bir alan olması gerektiği şeklindeki yaygın yorum güncel kanun metnini tam olarak yansıtmamaktadır.
Riskli alan ve rezerv yapı alanlarının belirlenmesi, bu alanlarda planlama yetkisinin nasıl kullanılacağı ve taşınmaz maliklerinin hakları ayrı değerlendirilmesi gereken kapsamlı konulardır.
Kentsel Dönüşüm Süreci Nasıl İşler?
Her taşınmaz için süreç aynı şekilde ilerlemez. Bir riskli yapının parsel bazında dönüştürülmesi ile geniş bir riskli alan veya rezerv yapı alanındaki uygulama arasında önemli farklılıklar bulunabilir.
Riskli yapı üzerinden yürütülen tipik bir 6306 süreci genel hatlarıyla şu şekilde ele alınabilir:
- Mevcut durum ve imar koşulları incelenir. Parselin güncel imar durumu, yapılaşma hakları, tapu kayıtları, arsa payları, mevcut bağımsız bölümler ve projenin ekonomik uygulanabilirliği değerlendirilir.
- Riskli yapı tespiti yaptırılır. Maliklerden biri veya kanuni temsilcisi yetkili bir kuruluşa başvurabilir. Hazırlanan rapor ilgili idari makam tarafından incelenir.
- Riskli yapı tespiti ilgililere bildirilir ve itiraz süreci işler. Riskli yapı tespitine karşı maliklerin veya kanuni temsilcilerinin mevzuatta öngörülen süre içerisinde itiraz hakkı bulunmaktadır. Güncel uygulamada bu süre tebligattan itibaren 15 gündür.
- Tespitin kesinleşmesiyle tahliye ve yıkım süreci başlar. Riskli yapı tespiti kesinleşen yapılarda mevzuatta öngörülen tahliye ve yıkım hükümleri uygulanır.
- Malikler yeni uygulamanın nasıl yapılacağına karar verir. Yeni binanın yapılması, yüklenici seçimi, kat karşılığı veya başka bir modelle değerlendirme, proje koşulları ve benzeri hususlar maliklerin karar sürecinin konusudur.
- Gerekli çoğunluk sağlanır. 6306 sayılı Kanun kapsamında bütün maliklerin oybirliğinin sağlanamadığı durumlarda, sahip oldukları hisseler oranında paydaşların salt çoğunluğu ile yeni uygulamaya ilişkin karar alınabilmektedir.
- Karara katılmayan maliklere ilişkin yasal prosedür yürütülür. Salt çoğunluk kararına katılmayan maliklerin payları için 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliğinde düzenlenen satış süreci gündeme gelebilir. 2026 yılında yapılan yönetmelik değişiklikleriyle toplantı, bildirim ve satış prosedürüne ilişkin uygulama ayrıntıları da yeniden düzenlenmiştir.
- Proje, ruhsat ve yapım aşamasına geçilir. Mimari ve mühendislik projeleri hazırlanır, ruhsat işlemleri tamamlanır ve yapım süreci başlatılır.
Bu aşamaların her biri taşınmazın hukuki ve teknik özelliklerine göre farklılaşabilir. Özellikle miras, haciz, ipotek, elbirliği mülkiyeti, eksik veya hatalı arsa payları, ruhsatsız bölümler ve bir parsel üzerindeki birden fazla yapı gibi durumlarda sürecin ayrıca değerlendirilmesi gerekir.
Kentsel Dönüşüm İçin Bütün Maliklerin Onayı Gerekir mi?
Bu soru kentsel dönüşümde en sık karşılaşılan yanlış anlamalardan biridir.
Riskli yapı tespiti yapılması için bütün maliklerin onayı gerekmez. Maliklerden birinin başvurusu riskli yapı tespitinin başlatılması için yeterli olabilir.
Bununla birlikte riskli yapı tespiti ile yapının nasıl yeniden değerlendirileceğine ilişkin malik kararı birbirinden farklı işlemlerdir.
Güncel 6306 uygulamasında yeni yapılacak uygulamalar bakımından bütün maliklerin oybirliği sağlanamıyorsa, paydaşların sahip oldukları hisseler oranında salt çoğunluğu ile karar alınabilmektedir. Kentsel Dönüşüm Başkanlığının güncel uygulama açıklamalarında da bu sistem esas alınmaktadır.
Bu nedenle halen zaman zaman kullanılan “kentsel dönüşüm için üçte iki çoğunluk gerekir” bilgisi güncel mevzuatı yansıtmamaktadır. Üçte iki çoğunluk esasına ilişkin sistem 2023 yılında yapılan kanun değişiklikleri sonrasında salt çoğunluk esasına dönüştürülmüştür.
Bir Malik Kentsel Dönüşüme Katılmazsa Ne Olur?
Bir veya birkaç malikin dönüşüme katılmaması sürecin her durumda tamamen duracağı anlamına gelmez.
6306 sayılı Kanun kapsamında gerekli çoğunlukla karar alınması ve mevzuatta öngörülen bildirimlerin yapılmasının ardından, karara katılmayan maliklerin arsa payları bakımından kanunda düzenlenen satış prosedürü uygulanabilir.
Bu süreç otomatik bir el koyma işlemi değildir. Toplantı, malik kararı, bildirim, değer tespiti ve açık artırma gibi mevzuatta belirlenmiş aşamaları bulunan özel bir idari süreçtir.
Bu nedenle anlaşmayan maliklerin bulunduğu dönüşüm projelerinde işlemlerin başından itibaren usule uygun yürütülmesi büyük önem taşır.
Riskli Yapı Mutlaka Yıkılmak Zorunda mıdır?
Riskli yapı tespitinin kesinleşmesi kural olarak tahliye ve yıkım sürecini gündeme getirir. Ancak mevzuatta, belirli şartların sağlanması halinde güçlendirme seçeneği de bulunmaktadır.
Güçlendirme yoluna gidilebilmesi için güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunun ortaya konulması, gerekli malik kararının alınması, güçlendirme projesinin hazırlanması ve ilgili idareden ruhsat alınması gerekir. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı bu sürecin ilgili yıkım süreleri içerisinde yürütülmesi gerektiğini belirtmektedir.
Dolayısıyla her riskli yapı açısından “yık-yap” modeli tek teknik seçenek değildir. Bununla birlikte güçlendirmenin teknik ve ekonomik açıdan uygulanabilir olup olmadığı yapı özelinde değerlendirilmelidir.
Kentsel Dönüşümde İmar Hakkı Artar mı?
Bir binanın kentsel dönüşüme girmesi otomatik olarak emsal, kat adedi veya inşaat hakkının artacağı anlamına gelmez.
Yeni yapının hangi büyüklükte ve hangi koşullarda yapılabileceği; yürürlükteki imar planları, plan notları, imar yönetmeliği, parsel geometrisi, çekme mesafeleri, yapı yüksekliği, otopark ve diğer ilgili düzenlemeler birlikte değerlendirilerek belirlenir.
Bu nedenle eski binadaki mevcut bağımsız bölüm büyüklüklerinin veya toplam inşaat alanının yeni binada birebir korunacağı varsayımı her zaman doğru değildir.
Dönüşüm kararı verilmeden önce imar ve proje fizibilitesinin hazırlanması, maliklerin yeni projede gerçekte ne elde edebileceğinin görülmesi açısından kritik öneme sahiptir.
Kentsel Dönüşümde Devlet Desteği Var mı?
6306 sayılı Kanun kapsamındaki uygulamalarda şartları sağlayan hak sahipleri bakımından farklı mali destek ve kolaylıklar söz konusu olabilir.
Bunlar arasında mevzuat ve yürürlükteki programlara bağlı olarak kira yardımı, kredi veya faiz desteği ile bazı vergi, harç ve ücret istisnaları yer alabilir. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı 6306 kapsamındaki kira yardımları ve faiz destekli finansman uygulamalarını ayrı düzenlemeler çerçevesinde yürütmektedir.
İstanbul'da ayrıca dönemsel olarak uygulanan Yarısı Bizden gibi özel destek programları da bulunmaktadır. Bu programların şartları, destek tutarları ve kapsamı genel 6306 uygulamasından ayrı değerlendirilmelidir.
Her kentsel dönüşüm projesinin aynı desteklerden yararlanacağı düşünülmemelidir. Yapının hukuki statüsü, başvuru zamanı, hak sahipliği durumu ve ilgili destek programının şartları ayrıca incelenmelidir.
Kentsel Dönüşüme Başlamadan Önce Nelere Bakılmalıdır?
Kentsel dönüşüm sürecinde en sık yapılan hatalardan biri, henüz parselin imar ve mülkiyet yapısı ayrıntılı biçimde incelenmeden yalnızca bir müteahhit teklifi üzerinden karar verilmesidir.
Oysa sağlıklı bir dönüşüm sürecinde teknik, hukuki ve ekonomik fizibilitenin birlikte değerlendirilmesi gerekir.
Parselin güncel imar haklarının ne olduğu, terk veya tevhit ihtiyacı bulunup bulunmadığı, mevcut ve yeni inşaat alanı, maliklerin arsa payları, tapu üzerindeki takyidatlar, yeni projedeki bağımsız bölüm dağılımı, tahmini yapım maliyeti, yüklenicinin teklifi ve sözleşme hükümleri birlikte ele alınmalıdır.
Özellikle birden fazla parselin birlikte değerlendirilmesinin mümkün olduğu alanlarda yalnızca mevcut parsel üzerinden yapılan hesap, dönüşümün gerçek potansiyelini göstermeyebilir.
Bu nedenle kentsel dönüşüm yalnızca bir müteahhit seçimi değil, aynı zamanda bir proje geliştirme ve süreç yönetimi işidir.
Kentsel Dönüşüm Hakkında Sık Sorulan Sorular
Eski olan her bina riskli yapı mıdır?
Hayır. Bir yapının yaşı risk konusunda önemli bir gösterge olabilir ancak tek başına 6306 sayılı Kanun anlamında riskli yapı statüsü oluşturmaz. Riskli yapı statüsü, mevzuatta belirlenen teknik esaslara göre yapılan tespit sonucunda ortaya çıkar.
Riskli yapı tespiti için tüm maliklerin imzası gerekir mi?
Hayır. Maliklerden biri veya kanuni temsilcisi riskli yapı tespit sürecini başlatabilir.
Riskli yapı tespitine itiraz edilebilir mi?
Evet. Yapı malikleri veya kanuni temsilcileri, usulüne uygun tebliğden sonra mevzuatta belirtilen süre içerisinde riskli yapı tespitine itiraz edebilir. Güncel uygulamada bu süre 15 gündür.
Kentsel dönüşüm için yüzde kaç çoğunluk gerekir?
6306 sayılı Kanun kapsamında yeni yapılacak uygulamalarda bütün maliklerin oybirliğinin sağlanamaması halinde, sahip oldukları hisseler oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınabilir.
Riskli yapı tespit edilince devlet binayı yeniden yapar mı?
Hayır. Riskli yapı tespiti binanın 6306 sayılı Kanun kapsamına girmesini sağlayan hukuki ve teknik sürecin başlangıç aşamalarından biridir. Yeni yapının kim tarafından, hangi finansman modeliyle ve hangi proje üzerinden yapılacağı ayrıca belirlenir.
Kentsel dönüşüme giren binada aynı büyüklükte daire almak garanti midir?
Hayır. Yeni projede elde edilecek bağımsız bölümlerin büyüklüğü ve niteliği; imar hakları, proje koşulları, arsa payları, maliklerin yaptığı anlaşma ve uygulanacak finansman modeline göre değişebilir.
Kentsel dönüşümde kira yardımı alınabilir mi?
6306 sayılı Kanun kapsamında gerekli şartları sağlayan hak sahipleri için kira yardımı uygulaması bulunmaktadır. Ancak kimlerin yararlanabileceği, başvuru süresi, istenen belgeler ve yardım süresi ayrıca değerlendirilmelidir.
Riskli yapı yıkılmadan önce müteahhitle anlaşılabilir mi?
Evet. Yapının riskli olduğunun kesinleşmesinden sonra yeni uygulamaya ilişkin malik kararlarının alınması için yapının mutlaka önceden yıkılmış olması şart değildir. Kentsel Dönüşüm Başkanlığının güncel uygulamasında, riskli yapı kesinleştikten sonra maliklerden birinin istemiyle yeni uygulamaya ilişkin toplantı yapılabilmektedir.
Kentsel Dönüşümde Doğru Yol Haritası Neden Önemlidir?
Kentsel dönüşüm; riskli yapı tespitiyle başlayıp bina yapımıyla biten tek aşamalı bir işlem değildir.
İmar haklarının yanlış hesaplanması, maliklerin arsa paylarının dikkate alınmaması, uygulanabilir olmayan bir proje üzerinden sözleşme yapılması veya karar ve tebligat süreçlerinin hatalı yürütülmesi ilerleyen aşamalarda ciddi zaman ve maliyet kayıplarına yol açabilir.
Bu nedenle dönüşüm sürecinin başında taşınmazın imar durumu, mülkiyet yapısı, teknik koşulları, ekonomik fizibilitesi ve uygulanacak hukuki yöntem birlikte değerlendirilmelidir.
Kentsel Müşavirlik olarak kentsel dönüşüm süreçlerinde; mevcut durum ve imar analizinden proje geliştirme ve fizibilite çalışmalarına, malik ve yüklenici süreçlerinin koordinasyonundan uygulama ve şantiye izlemeye kadar dönüşümün farklı aşamalarında teknik müşavirlik hizmetleri sunuyoruz.
Not: Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Kentsel dönüşüm mevzuatı ve uygulama esasları değişebildiği gibi her taşınmazın imar, tapu ve mülkiyet koşulları farklıdır. Somut bir taşınmaza ilişkin işlem yapılmadan önce güncel mevzuat ve taşınmaza özgü koşulların birlikte değerlendirilmesi gerekir.
Son güncelleme: Eylül 2026