Kentsel Dönüşümde Anlaşmayan Malikin Hissesi Nasıl Satılır?
6306 sayılı Kanun kapsamındaki bir binada bütün maliklerin aynı müteahhit veya dönüşüm modeli üzerinde anlaşması her zaman mümkün olmayabilir.
Güncel mevzuata göre oybirliği sağlanamadığında, taşınmazda sahip olunan hisseler oranında salt çoğunlukla yeni uygulamaya karar verilebilir. Bu karara katılmayan maliklerin arsa payları ise gerekli bildirimler tamamlandıktan sonra açık artırma yoluyla satışa çıkarılabilir.
Salt Çoğunluk Ne Demektir?
Kentsel dönüşümde salt çoğunluk malik sayısına göre değil, taşınmazdaki hisseler üzerinden hesaplanır.
Bu nedenle 10 malikli bir binada 6 kişinin anlaşması otomatik olarak yeterli değildir. Anlaşan maliklerin sahip olduğu toplam arsa payının salt çoğunluğu sağlaması gerekir.
Riskli yapı kesinleştikten sonra, bina henüz yıkılmamış olsa bile maliklerden birinin talebiyle toplantı yapılabilir. Toplantı ve alınacak karar da hisseler oranında en az salt çoğunlukla gerçekleştirilir.
Anlaşmayan Malikin Hissesi Hemen Satılır mı?
Hayır.
Malikin dönüşüm kararına katılmaması tek başına hissenin doğrudan satılması anlamına gelmez.
Öncelikle salt çoğunluk tarafından alınan karar ile müteahhit teklifi, sözleşme veya anlaşma şartlarının karara katılmayan maliklere bildirilmesi gerekir.
Bildirim noter aracılığıyla yapılabileceği gibi, ilgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilerek de gerçekleştirilebilir. Tapuya elektronik posta adresi bildirilmişse ayrıca elektronik posta üzerinden bildirim yapılabilir.
Malik bildirimin ardından teklifi kabul ederek diğer maliklerle aynı koşullarda sözleşmeye katılabilir.
Hisse Satış Süreci Nasıl Başlar?
Bildirim süreci tamamlanmasına rağmen malik karara katılmazsa salt çoğunluğu oluşturan malikler arsa payının satışını talep edebilir.
İstanbul'daki riskli yapılarda satış başvurusu gerekli belgelerle birlikte ilgili ilçe belediyesine yapılmaktadır. Diğer illerde ise süreç Kentsel Dönüşüm Müdürlükleri üzerinden yürütülür.
Başvurunun uygun bulunması halinde satılacak pay için tapu kaydına satış sürecini gösteren belirtme işlenir.
Ardından ilgili idare bünyesinde oluşturulan Bedel Tespiti Komisyonu arsa payının rayiç değerini, Satış Komisyonu ise satış işlemini yürütür.
Hisse Kimlere Satılabilir?
İlk açık artırmaya yalnızca salt çoğunluk kararına katılan diğer paydaşlar katılabilir.
İlk satışta alıcı çıkmazsa satış işlemi tekrar edilebilir. Salt çoğunluğun talebi halinde sonraki satışlara, mevcut maliklerin yanı sıra alınan dönüşüm kararına ve sözleşmeye uymayı kabul eden üçüncü kişiler de katılabilir.
Üçüncü kişinin satışa katılabilmesi için dönüşüm kararını ve sözleşmeyi kabul edeceğini yazılı olarak beyan etmesi ve satılacak payın rayiç değerinin %10'u oranında nakit teminat yatırması gerekir.
Malik Hissesini Değerinin Altında Kaybeder mi?
6306 sayılı Kanun sistemi, satılacak arsa payının değerinin idare tarafından tespit edilmesini öngörmektedir.
Mevzuatta, karara katılmayan maliklerin arsa paylarının Başkanlıkça tespit ettirilen rayiç değerden az olmamak üzere açık artırma yöntemiyle satılması esası yer almaktadır.
Bu nedenle hisse satışı, çoğunluğun kendi belirlediği keyfî bir bedel üzerinden gerçekleştirilen özel bir satış değildir.
Satış Sonrası Ne Olur?
Satış bedelinin yatırılmasının ardından ilgili idare işlemi tapu müdürlüğüne bildirir ve arsa payı satın alan kişi adına tescil edilir.
Tescil tamamlandığında taşınmazdaki mülkiyet yapısı yeni duruma göre güncellenir ve dönüşüm uygulaması devam eder. Kentsel Dönüşüm Başkanlığının güncel açıklamasına göre anlaşmayan maliklerin pay satışları tamamlandıktan sonra taşınmazda tam muvafakat sağlanarak yapım süreci sürdürülebilir.
Hisse Satışından Önce Nelere Dikkat Edilmeli?
Pay satışı başvurusu yalnızca “bir malik imza atmıyor” gerekçesiyle yapılacak basit bir işlem değildir.
Öncesinde;
arsa paylarının doğru tespit edilmesi,
salt çoğunluğun gerçekten sağlanması,
malik toplantısının mevzuata uygun yapılması,
karar tutanağının doğru düzenlenmesi,
müteahhit teklifinin ve sözleşme şartlarının açık olması
ve bildirim sürecinin usulüne uygun tamamlanması
önemlidir.
Bu aşamalardan birindeki eksiklik satış sürecini geciktirebilir veya hukuki uyuşmazlığa neden olabilir.
Kentsel Dönüşümde Malikler Arasında Anlaşma Sağlanamıyorsa
Kentsel Müşavirlik olarak malik gruplarının dönüşüm süreçlerinde imar ve fizibilite çalışması, müteahhit tekliflerinin değerlendirilmesi, malik toplantılarının hazırlanması, karar ve pay satışı sürecinin koordinasyonu ile teknik ve hukuki uzmanların sürece dahil edilmesi konularında danışmanlık sağlıyoruz.
Binanızda salt çoğunluk sağlandı ancak bazı maliklerle anlaşma sağlanamıyorsa ada-parsel bilgileri, arsa payları ve mevcut sözleşme veya teklif belgelerini ileterek sürecin ön değerlendirmesini talep edebilirsiniz.
Not: Hisse satışı mülkiyet hakkını doğrudan etkileyen bir idari ve hukuki süreçtir. Somut dosyada güncel tapu kayıtları, yapılan bildirimler ve alınan kararlar ayrıca incelenmelidir.
Son güncelleme: Ekim 2026