Kadıköy Kentsel Dönüşüm Danışmanlığı: İmar, Fizibilite ve Müteahhit Seçimi
Kadıköy’de kentsel dönüşüm yalnızca eski binanın yıkılarak yeniden yapılmasından ibaret değildir. Bir dönüşüm projesinin sağlıklı ilerleyebilmesi için öncelikle parselin güncel imar koşulları, mevcut bağımsız bölümler, arsa payları, yeni proje kapasitesi ve ekonomik fizibilitesi birlikte değerlendirilmelidir.
Ardından malik beklentilerine ve projenin ekonomik yapısına uygun müteahhitlerin araştırılması, tekliflerin karşılaştırılması ve sözleşme sürecinin doğru kurulması gerekir.
Bu nedenle doğru kentsel dönüşüm süreci genellikle:
imar analizi → proje ve fizibilite → müteahhit araştırması → teklif değerlendirmesi → sözleşme → uygulama ve şantiye takibi
şeklinde ilerler.
Kadıköy’de Kentsel Dönüşüme Nereden Başlanmalı?
İlk adım binaya müteahhit aramak değil, taşınmazın ne üretebildiğini öğrenmek olmalıdır.
Kadıköy Belediyesi ada-parsel bazında güncel imar bilgilerinin sorgulanabildiği resmî E-İmar sistemini kullanmaktadır. Ancak belediyenin kendi sisteminde de belirtildiği üzere çevrim içi imar verileri yürürlükteki plan ve mevzuata bağlıdır; proje aşamasında resmî belgeler ve güncel plan kararları ayrıca dikkate alınmalıdır.
Kadıköy’ün her mahallesinde aynı plan koşulları bulunmaz. Bazı bölgelerde revizyon planları, bazı bölgelerde daha eski plan kararları, bazı alanlarda ise koruma mevzuatı devreye girebilir. Örneğin Kadıköy Merkez’de Caferağa, Osmanağa ve Rasimpaşa’nın bir bölümünü kapsayan koruma amaçlı planlama süreci bulunmaktadır.
Bu nedenle dönüşüm hesabının parsel özelinde yapılması gerekir.
İmar ve Fizibilite Neden Müteahhitten Önce Yapılmalı?
Bir müteahhit teklif verdiğinde doğal olarak kendi maliyetini ve projeden elde edeceği değeri hesaplar.
Maliklerin de masaya oturmadan önce yaklaşık olarak;
- ne kadar inşaat alanı oluşabileceğini,
- maliklere hangi büyüklükte bağımsız bölümler verilebileceğini,
- yükleniciye ne kadar alan kalacağını,
- yaklaşık yapım maliyetini,
- ek ödeme gerekip gerekmediğini
bilmesi pazarlık gücünü artırır.
Bu çalışma yapılmadan yalnızca “kaç metrekare veriyorsunuz?” sorusuyla müteahhit karşılaştırmak yanıltıcı olabilir.
Kadıköy’de Müteahhit Nasıl Seçilmeli?
Kadıköy’de kentsel dönüşüm için çok sayıda müteahhit ve proje geliştirici faaliyet göstermektedir. Ancak her firmanın her parsel için uygun olması beklenmez.
Müteahhit araştırmasında yalnızca teklif edilen metrekare veya kat karşılığı oranı değil;
firmanın geçmiş projeleri, devam eden işleri, finansal kapasitesi, proje ölçeğine uygunluğu, teknik şartnamesi, kira ve teslim koşulları ile sunduğu teminatlar
birlikte değerlendirilmelidir.
En yüksek teklif her zaman en iyi teklif olmayabilir. Teklifin ekonomik olarak gerçekleştirilebilir olması en az teklif miktarı kadar önemlidir.
Kentsel Müşavirlik Kadıköy’de Ne Yapıyor?
Kentsel Müşavirlik olarak Kadıköy’de bina ve parsel bazlı dönüşüm projelerinde maliklerin sürecini teknik ve ticari açıdan koordine ediyoruz.
Projenin ihtiyacına göre;
imar ve parsel analizi,
mevcut yapı ve hak sahipliği incelemesi,
proje geliştirme ve fizibilite,
müteahhit adaylarının araştırılması,
tekliflerin alınması ve karşılaştırılması,
teknik şartname ve proje değerlendirmesi,
sözleşme sürecinde uzman koordinasyonu
ve malik adına şantiye takibi
hizmetleri birlikte yürütülebilir.
Amaç yalnızca bir müteahhit bulmak değil, parselin gerçek potansiyetine uygun bir dönüşüm modeli oluşturmak ve maliklerin doğru şartlarla sözleşme yapmasına yardımcı olmaktır.
Kadıköy’de Kentsel Dönüşüm İçin Finansman İmkânları
Kadıköy, Kentsel Dönüşüm Başkanlığının uygun koşullu finansman programına İstanbul’da yoğun talep gelen ilçeler arasında bulunuyor.
Güncel programda uygun hak sahipleri için 3 milyon TL’ye kadar finansman, %0,69 oran, 180 aya kadar vade ve ilk 12 ay geri ödemesiz dönem imkânı bulunuyor. Başkanlığın yayımladığı verilere göre Kadıköy, İstanbul’da en fazla ön başvuru alınan ilçeler arasında yer alıyor.
Bunun yanında projenin şartlarına göre Yarısı Bizden, kira destekleri ve diğer dönüşüm finansman modelleri de ayrıca değerlendirilebilir.
Kadıköy’de Binanız İçin Müteahhit mi Arıyorsunuz?
Müteahhit görüşmelerine başlamadan önce binanın ve parselin imar hakkı ile ekonomik potansiyelinin bilinmesi daha sağlıklı bir teklif süreci sağlar.
Kadıköy’de dönüşüm planlanan binanız için;
mahalle, ada-parsel, mevcut bağımsız bölüm sayısı ve varsa mevcut proje/tapu bilgilerini
ileterek ön değerlendirme talep edebilirsiniz.
Kentsel Müşavirlik tarafından taşınmazın genel dönüşüm potansiyeli incelendikten sonra ihtiyaç halinde fizibilite, müteahhit araştırması, teklif değerlendirmesi ve süreç danışmanlığı birlikte yürütülebilir.
Not: İmar ve dönüşüm koşulları parselin bulunduğu plan bölgesine ve güncel mevzuata göre değişebilir. Resmî proje, mühendislik ve hukuki işlemler ilgili yetkili uzmanlar tarafından yürütülmelidir.