4 Şubat 2026 tarihli ve 33158 sayılı Resmî Gazete'de, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından hazırlanan 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik yayımlanarak aynı gün yürürlüğe girdi. Düzenleme toplam dokuz maddeden oluşuyor ve özellikle malik toplantıları, salt çoğunluk kararlarının alınması, karara katılmayan maliklerin paylarının satışı ve yapı ruhsatı süreci bakımından uygulamada önemli değişiklikler getiriyor.
Değişikliğin ardından Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ayrıca Ek-12 Toplantı Bildirim Formu, Ek-12 Toplantı Tutanağı, Toplantı Bilgilendirme Notu ve Ek-13 Yeniden Satış Bildirim Formunu yayımladı.
Riskli Yapı Yıkıldıktan Sonra Tapudaki Şerh Nasıl Değişecek?
Yönetmeliğin 8. maddesinin dokuzuncu fıkrası değiştirildi.
Buna göre riskli yapı yıkıldıktan sonra taşınmaz arsa haline geldiğinde tapunun beyanlar hanesindeki “riskli yapı” belirtmesi kaldırılabilecek. Ancak taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamından çıktığı sonucu doğmayacak.
Riskli yapı şerhi kaldırıldıktan sonra tapunun beyanlar hanesine taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamında olduğuna ilişkin yeni bir belirtme yapılacak ve parseldeki sonraki işlemler yine Kanun kapsamında yürütülecek.
Bu düzenleme özellikle “bina yıkıldıktan sonra riskli yapı şerhi kalkarsa 6306 süreci sona erer mi?” sorusunu daha açık hale getiriyor.
Malik Toplantısına Çağrı Usulü Netleştirildi
Değişikliğin en önemli bölümü Yönetmeliğin 15. maddesinde yapılan düzenlemeler.
Riskli yapıların bulunduğu parsellerde yeni uygulamaya ilişkin karar alınması amacıyla maliklerden birinin talebi üzerine bütün maliklerin toplantıya çağrılması gerekiyor.
Toplantının yeri ve zamanı yeni Ek-12 formu kullanılarak;
- ilgili muhtarlıkta,
- yapı henüz yıkılmamışsa bina kapısında veya duyuru panosunda 15 gün süreyle ilan edilerek,
- veya noter aracılığıyla
bildirilebiliyor. İlan yoluyla bildirim yapılması halinde ilanın son günü toplantı bilgisi bütün paydaşlara tebliğ edilmiş kabul ediliyor.
Toplantının, hisseleri oranında paydaşların en az salt çoğunluğu ile yapılması ve kararın yine en az salt çoğunlukla alınarak tutanağa bağlanması gerekiyor.
Bu düzenleme uygulamada daha önce farklı belediyeler ve müdürlükler tarafından farklı biçimlerde yürütülebilen toplantı sürecini daha standart hale getiriyor.
Karara Katılmayan Maliklere Bildirim Nasıl Yapılacak?
Salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklere yalnızca kararın varlığı değil, anlaşma şartlarını içeren teklif veya teklifin incelenebileceği yer de bildirilecek.
Elektronik tebligat adresi bulunan maliklerde elektronik tebligat; diğer maliklerde noter veya mevzuatta belirtilen ilan yöntemi kullanılabilecek.
Karara katılmayan malik, bildirimin yapıldığı veya yapılmış sayıldığı tarihten itibaren 15 gün içerisinde teklifi kabul etmezse veya gerekli işlemi gerçekleştirmezse arsa payının 6306 kapsamındaki satış prosedürüne konu olabileceği bildirilecek.
Yapı Ruhsatından Önce Pay Satışı Başvurusu Şartı
Değişikliğin uygulamada en önemli sonuçlarından biri de yapı ruhsatı aşamasında ortaya çıkıyor.
Salt çoğunlukla alınan karara dayanılarak yapı ruhsatına başvurulmadan önce;
karara katılmayan maliklere gerekli bildirimin tamamlanmış olması ve bu maliklerin hisselerinin satışı için Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne veya yetki devredilmiş idareye başvurulmuş olması gerekiyor.
Satış dosyasının ön incelemesinde salt çoğunluğun sağlanıp sağlanmadığı ve tebligat işlemlerinin tamamlanıp tamamlanmadığı kontrol edilecek. Ardından ilgili idareye bu hususları gösteren yazı gönderilebilecek.
Bu düzenleme, müteahhit ve maliklerin ruhsat sürecini pay satışı sürecinden tamamen bağımsız yürütmesinin önüne geçen önemli bir usul şartı getiriyor.
Pay Satışı Başvuru Dosyasına Yeni Belgeler Eklendi
Yönetmeliğin 15/A maddesinde yapılan değişiklikle pay satışı dosyasında artık maliklerin toplantıya davet edildiğini gösteren belgeler ve toplantının yapıldığına ilişkin tutanak da aranacak.
Dolayısıyla 2026 değişikliği sonrasında toplantı çağrısının ve toplantının gerçekten mevzuata uygun biçimde gerçekleştirildiğinin belgelenmesi pay satışı bakımından daha kritik hale geldi.
Bu nedenle özellikle salt çoğunlukla ilerleyecek dönüşüm projelerinde Ek-12 ilanının, toplantı tutanağının ve diğer belgelerin usulüne uygun hazırlanması gerekiyor.
İlk Pay Satışında Alıcı Çıkmazsa Ne Olacak?
Pay satışının ilk açık artırmasında anlaşmayan malikin hissesi anlaşma sağlayan paydaşlar tarafından satın alınmazsa sonraki satış işlemleri için de yeni bir bildirim sistemi getirildi.
Salt çoğunluğun talebi üzerine yapılacak sonraki satışlarda Ek-13 Yeniden Satış Bildirim Formu düzenlenecek.
Satışın yeri, tarihi ve saati Müdürlük veya İdarenin yayın araçları ile ilan panosunda 15 gün süreyle ilan edilecek, ayrıca bütün maliklere e-Devlet üzerinden bildirim yapılacak.
Riskli Parselin Boş Parselle Birleştirilmesinde Ne Değişti?
Yönetmelikte tevhit işlemlerine ilişkin hükümler de yeniden düzenlendi.
Üzerindeki yapıların tamamının riskli yapı olarak tespit edildiği birden fazla parselin birleştirilmesinde, her parsel bakımından maliklerin hisseleri oranında salt çoğunluk kararı alınması mümkün.
Ancak riskli yapı bulunan parsellerin arasındaki veya bitişiğindeki yapılaşmamış boş bir parselin projeye dahil edilmesi isteniyorsa boş parsel maliklerinin oybirliği gerekiyor.
Bu ayrım özellikle ada veya birkaç parsel birlikte geliştirilerek yürütülecek dönüşüm projelerinde önem taşıyor.
İmar Hakkı Başka Parsele Aktarılabilecek
Yeni düzenleme, bazı taşınmazlarda dönüşümün aynı parsel üzerinde gerçekleştirilememesi durumunda önemli bir imkan getiriyor.
Uygulama alanında;
zeminden kaynaklanan nedenler, afet riski veya mevzuata göre yapılaşma hakkının bulunmaması nedeniyle yeni yapı yapılması mümkün değilse yeni yapı uygulama alanı dışındaki başka bir parselde gerçekleştirilebilecek.
Riskli yapının bulunduğu parselin yapılaşma hakkı imar hakkı aktarımıyla başka bir parsele taşınırsa, Yönetmelikte belirlenen şartlarla yeni parseldeki uygulamalar da 6306 kapsamında yürütülebilecek. Bunun için ilgili Kentsel Dönüşüm Müdürlüğünden ayrıca yazı alınması gerekiyor.
Bu hüküm özellikle yapılaşma imkanı ortadan kalkmış veya plan kararları nedeniyle yerinde yeniden yapılamayan parseller bakımından dikkat çekici.
Harç ve Ücret Muafiyetleri Oransal Uygulanacak
Riskli yapının bulunduğu parselin boş parsellerle birleştirilmesi veya imar hakkının başka bir parsele aktarılması durumunda 6306 kapsamındaki tapu harcı ve ücret muafiyetlerinin kapsamı da düzenlendi.
Muafiyet, riskli yapının bulunduğu parselin alanının yeni oluşan veya imar hakkı aktarılan parsel alanına oranı kadar uygulanacak.
Başka bir ifadeyle, riskli olmayan ilave parseller projeye dahil edildiğinde bütün yeni parselin otomatik olarak 6306 muafiyetinden yararlanması söz konusu olmayacak.
Müteahhit Teminatlarında %6 Düzenlemesi
Yönetmeliğe Geçici Madde 5 eklendi.
Buna göre 1 Ocak 2024 tarihinden itibaren düzenlenen yapı ruhsatları kapsamında verilmiş teminatlar, yapı müteahhidinin talebi üzerine Yönetmeliğin güncel %6 teminat oranına göre yeniden düzenlenebilecek.
Bu hüküm daha önce daha yüksek orana göre teminat vermiş yükleniciler bakımından doğrudan ekonomik sonuç doğurabilecek bir düzenleme.
Ek-12 ve Ek-13 Formları Yönetmeliğe Eklendi
Değişiklikle Yönetmeliğe iki yeni ek getirildi:
Ek-12: Malik toplantısına ilişkin bildirim sistemi
Ek-13: İlk satıştan sonuç alınamaması halinde yeniden satış bildirim sistemi
Kentsel Dönüşüm Başkanlığı 6 Şubat 2026 tarihli duyurusuyla ayrıca Ek-12 Toplantı Tutanağı ve maliklere verilmesi gereken Toplantı Bilgilendirme Notunu da yayımladı.
Bu belgeler özellikle 6306 kapsamında salt çoğunlukla karar alınması ve anlaşmayan maliklerin paylarının satışına gidilmesi düşünülen dosyalarda artık sürecin temel evrakları arasında.
Değişiklikler Ne Zaman Yürürlüğe Girdi?
Yönetmelik değişikliği 4 Şubat 2026 tarihinde yayımlandığı gün yürürlüğe girdi.
Yönetmeliğin yürütülmesine ilişkin yetki de yapılan değişiklikle Kentsel Dönüşüm Başkanına bırakıldı.
4 Şubat 2026 Değişikliği Neden Önemli?
Düzenlemenin ana etkisi maliklerin salt çoğunlukla aldığı kararların daha belgeli, standart ve denetlenebilir bir prosedüre bağlanmasıdır.
Özellikle toplantıya çağrı, toplantı tutanağı, anlaşmayan maliklere yapılacak bildirim, pay satışı başvurusu ve yapı ruhsatı arasındaki ilişki daha açık hale getirildi.
Bu nedenle 4 Şubat 2026 sonrasında yürütülen bir 6306 dosyasında eski toplantı veya bildirim şablonlarının kullanılmasından önce güncel Yönetmelik ve Kentsel Dönüşüm Başkanlığının yayımladığı Ek-12 ve Ek-13 belgelerinin kontrol edilmesi önem taşıyor. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı da değişikliğin hemen ardından bu belgeleri ayrıca yayımladı.
Yönetmelik değişikliğinin tam metni
6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik, 4 Şubat 2026 tarihli ve 33158 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanmıştır.
>>> 4 Şubat 2026 tarihli Resmî Gazete – Yönetmeliğin orijinal tam metni - TIKLAYINIZ <<<
Ek-12, toplantı tutanağı, bilgilendirme notu ve Ek-13 belgeleri için:
>>> Kentsel Dönüşüm Başkanlığı – Yönetmeliğe eklenen formlar - TIKLAYINIZ <<<
Not: Bu içerik 04.02.2026 tarihli mevzuat değişikliğinin genel açıklamasıdır ve hukuki görüş niteliğinde değildir. Somut bir 6306 uygulamasında taşınmazın ve malik yapısının özellikleri ayrıca değerlendirilmelidir.
Son güncelleme: Eylül 2026